집값이 오른 근본적인 이유는 크게 2가지임

1. 수요 증가
2. 제도 변화

다만 우리가 알아야 할건 대한민국은 주택 보급률이 100%를 훨씬 넘은 상태임
그럼에도 집값이 올랐던건 투기 + 수도권 수요 증가임 그리고 무엇보다 대부분의 

사람들이 모르는 이유가 있는데 바로 제도 변화 

그렇다면 어떤 제도가 어떻게 바꼈을까 ???

집값 상승의 주범 = 택지 감정가 연동제



먼저 공공택지를 LH 공사가 사들임 , 그리고 그거를 아파트나 시설을 지을 수 있게

조성해서 민간 건설사들한테 공급함 , 근데 이 방식이 2가지가 있음

1) 택지조성원가 연동제

2) 택지감정가 연동제

1번은 단어에서도 나오지만 원가 연동제임 그러니까 택지를 조성한 가격이 10원이면

평당 그럼 거기에 + @ 마진을 붙여서 11원 또는 12원에 공급하는 방식임

이렇게 공급하면 아파트가 그렇게 안비쌈 왜? 원가를 기본 기준으로 마진을 붙이는 방식이라

2번은 뭐냐 ?? 쉽게 말하면 이검

강남 뭐 양재동 땅값이 평당 100원이다 , 그럼 그 옆동네 내곡동은 아직 개발 안했는데

이걸 감정가 연동제로 양재동의 땅값을 감정해서 내곡동의 가격을 매기는 방식임

그러니까 

야 양재동 평당 100원이네 ?? 내곡동 개발하면 여기도 평당 80원까지 오르겠네 ?

오케이 그럼 80원에서 시작 즉, 평당 80원에서 시작해서 택지를 보급하는 방식이

감정가 연동제임

그럼 당연히도 감정가 연동제가 원가 연동제보다 그냥 압도적 비싸짐

이 제도의 변화를 누가 했냐 ?? 바로 박근혜임

박근혜 때 2차례에 걸쳐 감정가 연동제로 바뀌는데

처음에는 소형 평수만 했음 , 그래서 소형평수 즉 원룸 , 이런 원룸들이 말도 안되게

신축으로 나온게 2억 3억 이렇게 나와버림 그러니까 지주들 , 건설사들 입장에서는

말도 안되게 개꿀임 그래서 어떻게 됐냐 ? 2차로 감정가 연동제를 전 평형수에 걸쳐서

적용시켜 버림 

그리고 나서 박근혜가 탄핵됨 그리고 그 제도는 계속 이어짐

그 직격탄을 맞은게 바로 문재인 정부임 그래서 박근혜 때 감정가 연동제로

바꿔놓고 문재인 정부가 들어서면서 신축 아파트 , 신축 원룸이 그냥 말도 안되게

비싼 가격으로 나와버림

아파트 가격은 신축이 비싸면 구축도 따라서 당연히 가격이 오름

그러니까 전체적으로 부동산 가격이 말도 안되게 치솟아 버림

이게 제도의 변화로 인한 아파트 가격 상승인데

대부분의 일반인들은 이런거 1도 모름