*현대.기아자동차 그룹이 세울 예정인 \'글로벌비즈니스센터(GBC)\'의 모습.

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서울 성동구 성수동 뚝섬현대차부지(옛 삼표레미콘 부지), 중랑구 망우동 상봉터미널 등 시내 대규모 민간 및 공공소유 부지가 상업지역, 주거지역 및 준주거지역으로의 용도변경이 쉬워지고 용적률이 대폭 상향돼 개발이 활성화된다.

서울시는 11일 오전 ‘수도 서울의 경쟁력 강화를 위한 신도시계획 체계 도입안’에 대한 기자설명회를 열고 시내 대규모 부지의 용도변경을 활성화 하는 도시계획 체계 개선 방안을 발표했다. 시는 1만㎡ 이상 규모의 대규모 부지를 주거지역에서 상업지역으로 용도변경 하려는 민간개발 사업자의 원활한 개발 추진을 돕고 용도변경에 따른 개발이익을 사회적으로 공유할 수 있는 시스템을 운영하겠다고 밝혔다. 용적률이 올라가 생기는 개발이익은 최대 40%까지 장기전세주택이나 문화·복지시설 등 공공에 기여할 수 있는 시설을 지어야 한다.

이번 조치로 공장, 차고지, 터미널 등 기능이 쇠퇴해 토지이용 효율성이 떨어지는 서울시내 대규모 부지가 보다 효율적으로 개발될 수 있을 것으로 전망된다. 서울시내에선 개발이 가능한 대규모 부지가 96곳(3.9㎢)이나 되지만 그동안 개발이익 사유화에 따른 특혜시비 때문에 개발 논의가 차단돼 왔다.

현재 서울시내 개발 가능한 공장 터로는 서초구 서초동 롯데칠성 공장터, 상봉터미널 등 민간소유의 대규모 부지가 39곳 1.2㎢다. 철도역사는 양천구 신정동 신정차량기지, 군부대는 강서구 공항동 독수리부대, 공공기관은 강남구 삼성동 한국전력 본사 등 57개소에 2.7㎢나 된다. 이중 1만㎡ 이상 5만㎡ 이하가 72곳으로 75%를 차지하고 5만㎡ 이상이 24곳이다. 시는 이번 계획에서 제3종일반주거지역(최대 용적률 250%)을 준주거지역(용적률 400%)으로 바꿀 땐 20%, 3종에서 상업지역(용적률 800%)으로 변경 땐 40%, 준주거지역에서 상업지역으로 변경 땐 30%를 각각 공익시설로 환수한다.

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서울 뚝섬 삼표 레미콘 부지에 110층짜리 초고층 빌딩을 건립하려는 성동구의 움직임이 본격화하고 있다. 자체 타당성 조사결과 공개를 앞두고 법률 검토에 착수하는 한편, 반대여론에 대한 대응논리 마련을 위해 초고층건축포럼과 공동 심포지엄을 갖는 등 공론화에 박차를 가하고 있다.

구는 뚝섬에 초고층빌딩이 들어서면 한강변 랜드마크 기능을 담당하게 돼 지역의 브랜드 가치를 높이고 경제 활성화로 이어져 세수 증진에도 기여할 것이라고 홍보하고 있다. 하지만 서울시는 주변 경관과의 부조화, 인근 사유지와의 형평성 등을 이유로 난색을 표하고 있어 결과를 낙관할 수만은 없는 상황이다.

●“레미콘 부지에 110층 빌딩”

서울숲 옆 삼표 레미콘 부지에 초고층 랜드마크 빌딩을 건립한다는 구상은 2년전 부지 소유주인 현대·기아차 그룹이 처음 제안하면서 수면 위로 떠올랐다. 현대측은 이곳에 지하7·지상110층 규모의 글로벌비즈니스센터(조감도)를 짓고 자동차 테마파크와 컨벤션센터, 호텔, 전망대 등으로 활용한다는 구상이다. 성동구도 지난 2006년 12월 주민 여론조사를 통해 레미콘 부지에 랜드마크 타워 건립을 추진한다는 쪽으로 의견을 모으고 서울시에 공장 이전을 위한 협조를 요청해 왔다.

구는 초고층 빌딩이 교통혼잡을 유발하고 주변 경관을 파괴할 수 있다는 우려를 의식,“레미콘 공장으로 인한 소음·분진피해를 해소하는 것은 물론, 한강·서울숲과 연계해 문화·관광자원으로 활용할 수 있다.”는 논리를 전면에 내세우고 있다.

지난달 30일에는 서울 태평로 프레스센터에서 ‘한강변 랜드마크타워 심포지엄’을 갖고 부정적 여론을 돌파하기 위한 논리와 대책을 집중 논의했다. 이 자리에서 김영욱 세종대 교수는 “철새도래지 조성 등 친환경요소 도입과 지역공동체 회복의 문제 등을 밀도있게 검토해 사회·생태적 차원의 부정적 여론을 극복해나가야 한다.”고 제안했다.

현대·기아차측 발표자로 나선 서동주 글로벌비즈니스센터 건립 TFT 본부장은 “타워 건설로 인한 개발이익은 주변도로 신설이나 수변데크·생태공원 조성, 토지기부 등을 통해 사회에 환원하는 방안을 검토 중”이라고 밝혔다.

●서울시 “공공적 타당성 검증된다면…”

문제는 서울시다. 시는 아직까지 레미콘 공장이 옮겨가더라도 서울숲 등 주변의 공원·녹지와의 조화를 깨뜨리지 않는 방향으로 부지를 개발해야 한다는 공식 입장을 고수하고 있다.

서울숲 공원을 조성하기 위해 토지를 수용당한 인근 사유지 지주나 도심 초고층빌딩 신축을 추진 중인 이웃 중구와의 형평성 등을 고려해야 하기 때문이다.

다만 이항구 도시계획과장은 “뚝섬은 자연·역사경관 보존을 위해 고도를 엄격히 제한한 ‘4대문안’ 지역처럼 초고층 건축 자체가 불가능하지는 않다.”면서 “공공적 타당성이 검증되고 여론이 무르익는다면 (용도지역 변경도)검토해볼 수는 있을 것”이라며 여운을 남겼다.



(3)

‘BMW의 뮌헨’ 꼭 한번 찾아가고 싶은 드림팩토리… 

-공항에 내려서는 순간 시야 사로잡는

키드니 그릴 \'천국의 문\' 착각

-고객 공장 방문 탄생 전과정 영상관람후

\'꿈의 애마\'인수…특별한 경험

 
하늘에서 내려다본 뮌헨의 BMW 본사 전경. 왼쪽 타원 삼각형 모양의 건물이 BMW벨트이고, 오른쪽 실린더 모양의 건물이 BMW 본사다. 가운데 큰 그릇 모양의 BMW 로고가 선명한 건물은 BMW박물관이며, 위쪽의 낮은 건물들은 BMW 뮌헨 공장이다.

독일의 대표적인 도시들은 예외없이 자동차 회사를 끼고 있다. 슈투트가르트에는 포르셰와 메르세데스벤츠, 볼프스부르크에는 폴크스바겐, 그리고 가장 소득 수준이 높다는 뮌헨에는 BMW가 있다. 뮌헨 공항에 내려 입국장에 향하는 순간 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 한쪽 벽면을 모두 채운 BMW의 상징 키드니 그릴(Kidney Grille?좌우대칭의 콩팥 모양 그릴)이다. 군데군데 설치된 LCD 모니터들은 모두 BMW 전용 광고판이어서 BMW 사내 공항이라는 느낌이 들 정도다. 뮌헨은 말 그대로 BMW에 흠뻑 빠져 있는 도시다.

BMW는 ‘Bavarian Motor Works’의 약자다. 해석을 하면 ‘바바리아 주의 자동차 회사’라는 의미다. 바이에른(바바리아) 주의 주도가 뮌헨이기에 BMW라는 단어 자체가 ‘바이에른 주의 대표 차’를 뜻한다. 지멘스, 알리안츠, 에스카다, 아이그너 등 수많은 글로벌 회사들의 본사가 위치한 뮌헨이지만 뮌헨을 상징하는 기업은 역시 BMW다.

▶뮌헨의 랜드마크 BMW의 ‘4실린더빌딩’=1972년 뮌헨올림픽이 열리던 해에 완공된 이른바 ‘4실린더빌딩’으로 불리는 BMW 본사. 공항에서 뮌헨 시내를 거쳐 도심 북쪽을 향하다 보면 우리의 남산타워와 비슷한 모습의 올림픽타워가 보인다. 그 건너편에 있는 엔진 형상의 높고 단단해 보이는 건물이 BMW의 심장이다.

바로 옆 커다란 볼 형태의 BMW박물관과 뮌헨 공장 그리고 2007년 완공된 회오리돌풍 모양의 BMW벨트(welt)는 3개의 꼭짓점을 이루며 ‘4실린더빌딩’을 둘러싸고 있다. 우리나라의 배낭여행 안내책자에서도 뮌헨 관련 페이지를 펼치면 반드시 가봐야 할 곳으로 지정할 만큼 이미 관광 일번지가 됐다.

일개 기업체의 본사와 부속 건물에 불과한데도 전 세계 관광객을 이끄는 힘은 무엇일까. 그들은 도시의 역사 속에서 스토리를 만들어내고 있었다.

일단 건물의 건축양식을 보자. ‘4실린더빌딩’은 70년대 당시 세계 최고 건축가로 꼽히던 카를 슈반체르가 만들어낸 작품이다. 당시의 혁신적인 건축양식은 지금의 BMW가 추구하는 방향을 설명해준다. 절도 있고, 다이내믹하면서도 감성적인 디자인인 데다 한눈에 자동차 회사의 본사 건물임을 알 수 있게 해주는 엔진 형상은 기업의 ‘정체성’까지 확실하게 해준다.

35년 후인 2007년 그의 수제자 볼프강 D 프릭스는 스승의 작품 바로 옆마당에 BMW의 과거, 현재, 미래를 투영한 BMW벨트를 건축하기에 이른다. 바로 BMW가 만들어내는 스토리다.

▶뮌헨 시민들의 휴식처에서 드림팩토리로 거듭난 BMW벨트=약 5억유로(8000억원 상당)가 투입돼 BMW와 뮌헨 시정부의 긴밀한 협조 속에 태어난 BMW벨트는 뮌헨을 대표하는 랜드마크다. 독일어로 벨트는 영어의 세계(world)를 의미한다. 하지만 우리나라의 ‘롯데월드’를 떠올리면 오산이다. BMW벨트는 단순한 유흥놀이시설이 아닌 ‘드림팩토리’로서의 역할을 충실히 하고 있다.

유럽 각지를 비롯해 북미지역의 BMW 고객들이 이곳을 찾아 자신의 차를 직접 탁송해 갈 수 있다. 지난달 4일 BMW벨트에서 만난 드레스덴 출신의 고객 피터 그라프(23) 씨는 상기된 얼굴이었다. 그는 “고등학생 시절부터 BMW 123디젤 모델을 꿈의 차로 생각하며 돈을 모아왔다”며 “오늘 그 꿈을 이루게 됐다”고 말했다. 그의 동의를 얻어 모든 과정을 동행했다. 안내직원을 따라 벨트의 지하로 들어가자 그라프 씨가 구매하기로 된 차량의 조감도와 제작과정들이 영상으로 보여진다. 시뮬레이션 공간에서는 선택한 옵션과 그대로 일치하는 공간을 미리 경험하면서 마음의 준비를 한다. 지하에서 올라오는 이른바 ‘천국의 계단’을 오르다 보면 그라프 씨의 애마도 엘리베이터를 통해 지상으로 올라가는 모습을 지켜볼 수 있다.

마침내 그라프 씨의 BMW 123d가 눈앞에 나타난다. 그는 젊은 시절의 작은 꿈을 이룬 감격에 눈가가 촉촉해진다. 인도자의 충분한 설명을 듣고는 자신의 차에 처음으로 올라타 시동을 걸고 벨트 내 코스를 돌면서 관광객들의 시선을 한몸에 받으며 밖으로 난 도로로 향하게 되는 경험은 평생 잊을 수 없는 행복한 경험이 된다. BMW 측은 “2008년 9월 현재 유럽 내 고객들 가운데 벨트를 직접 찾아 인도식을 치르고 차를 찾아가는 비율은 아직 20% 정도에 그친다”며 “일단 이런 경험을 해본 고객은 나중에 BMW를 재구매할 의사를 보일 확률이 70% 이상”이라고 설명했다.

그라프 씨가 이런 특별한 경험을 하고 있을 때 그의 가족들은 벨트 1층 BMW 캐릭터상점에서 그에게 줄 선물을 고르고 있었다. 출출할 때 이용할 수 있는 레스토랑은 물론이고 영화관과 콘서트홀 등 다양한 문화시설도 갖추고 있지만 무엇보다 눈에 띄는 곳은 ‘주니어캠퍼스’다. 이곳에서 12세 이하 어린이들은 자동차 관련 안전교육을 무료로 받을 수 있다. 미래의 고객 확보를 위한 BMW의 투자인 셈이다.

▶미래를 말해주는 역사의 공간, BMW박물관=BMW벨트에서 육교를 통해 본사 건물 쪽으로 건너와 보면 그릇 모양의 별관 건물이 눈에 들어온다. 2년6개월간의 개보수 공사를 마치고 지난 6월 새로 모습을 드러낸 이 박물관에는 과거의 자동차에서부터 미래의 콘셉트카까지 차량 120여대가 전시돼 있다.

전체 면적이 5000㎡로 전에 비해 5배 이상 확대된 규모도 규모지만 BMW의 과거 항공기 엔진 제작사 시절 생산했던 엔진부터 최초의 오토바이 R32와 앙증맞은 경차 이세타(Isetta), 세계 최초의 수소연료 경주차량인 ‘H2R’까지 전시돼 있다.

박물관에는 BMW의 과거 영광의 순간, 혹은 전환점이 됐던 순간은 저층부에, 앞으로의 BMW를 이끌어갈 콘셉트카들은 상층부에 전시를 해놨다.

BMW가 자동차 경주에 출전해 역사적인 성과를 거두던 순간들이나 지금의 1, 3, 5, 6, 7시리즈로 세그먼트를 나눠 성공적인 시장접근법을 사용한 최초의 모델들이 실제 차량과 당시의 사진, 영상들과 함께 고스란히 전시돼 있다.

상층부로 가는 나선계단에는 BMW가 대체엔진으로 집중 투자하고 있는 수소연료 차량들이 요소요소마다 전시돼 있다. 특히 BMW의 수소차들 가운데 대표모델인 하이드로젠7은 뮌헨 중앙역 근처에 위치한 독일과학기술박물관에도 전시돼 있다.

BMW박물관에서 특히 관람객들에게 인기를 끌고 있는 차는 지나(GINA)다. 이 차는 보닛부터 사이드패널, 문짝, 트렁크 등 모든 차체 표면을 섬유로 만든 차로 박물관의 최고 상층부에 자리하고 있다. 세계 각국에서 몰려온 관람객들은 기하학적 디자인에 마치 살아 있는 생물체 같은 표면을 자랑하는 지나를 보기 위해 나선계단을 빙글빙글 돌아 올라가는 수고를 마다하지 않고 있었다.

BMW박물관은 자사 차량들의 홍보관 이상의 의미를 갖는다. 박물관 내 특정 공간은 2차 세계대전 희생자들을 위한 공간으로 마련돼 있다. 연도별 독일 내 지면광고를 전시해 놓은 공간에서는 1940년대를 특별히 비워 놓고 있다. BMW 측은 “독일 브랜드로서 희생자들에 대한 최소한의 예의”라고 설명한다. BMW 역시 2차 세계대전은 아픈 기억일 수밖에 없다. 당시 주력 사업 부문이었던 항공기 엔진 부문을 히틀러의 군사정권에 의해 방위산업이라는 이유로 손을 떼야 했고, 이후 자동차 생산업체로의 방향 전환이 이뤄졌다.

BMW가 과거에 대한 아픈 상처들을 박물관에서 마저 굳이 끄집어낸 데는 미래에 대한 자신감이 뒷받침됐기 때문이다. BMW만의 공간이 독일 국민들의 공간으로, 더 나아가서는 전 세계인들의 마음을 움직이는 전시가 되는 이유다.

전통과 미래가 혼재해 있는 공간 BMW벨트와 박물관. 스토리가 무엇인지 아는 그들은 뮌헨을 대표할 충분한 자격이 있는 기업이다.

*이제 세계 5위 자동차 생산국, 세계 5위 자동차 기업 보유국(현대.기아 자동차 그룹)으로써 한국에도 BMW Welt(BMW월드)와 같은 세계적인 자동차 테마 파크 하나쯤은 있어야한다고 생각합니다!