서울 스카이라인 혁명…세운상가 터 220층 등 100층 이상 초고층 5곳 추진

"강북권 랜드마크 건설" 청사진에 고도제한 등 걸림돌

서울 곳곳서 초고층빌딩 건축 추진 경쟁이 벌어지고 있다. 현재 구상중인 초고층 빌딩은 중구 세운상가 자리의 220층짜리(960m)를 비롯해 100층 이상만 5개이고, 50층 이상까지 포함하면 10여개에 이른다. 이 건물들은 아직 복잡한 심의와 허가절차가 남아있긴 하지만 서울시가 외국인 관광객 유치를 위해 강북권 랜드마크를 설립하려는 의지가 강해 서울의 스카이라인이 상당부분 바뀔 전망이다.

이들 대부분은 강북권에 몰려 있다. 이 가운데 가장 높은 랜드마크는 재정비 촉진지구인 세운상가 자리에 최대 220층(960m) 높이의 금융관광허브 빌딩이다. 그러나 서울시가 강북 4대문안의 빌딩 높이를 90m로 제한하고 있어 쉽지 않을 전망이다. 중구는 도심 건축물의 외관과 스카이라인도 도시경관을 형성하는 중요한 요소라고 강조하고 있다.

용산역 철도정비창 부지에 들어서는 150층(615m)의 초고층 빌딩은 요즘 최대 관심거리다. 건립에 부정적이던 서울시가 최근 용적률 완화 검토 등 자세를 바꿨기 때문이다. 한국철도공사가 지난달 제출한 변경안이 그대로 수용되면 이 건물은 현재 추진 중인 인천 송도 인천타워(610m)를 능가하는 국내 최고의 고층 빌딩이 된다.

성동 뚝섬 서울숲 옆 110층 규모의 빌딩도 조심스럽게 검토되고 있다. 성동구가 성수동 일대 9,000여평 부지에 컨벤션센터와 R&D센터 등이 들어간 ‘글로벌비즈니스센터’를 짓기 위해 현대자동차와 실무협의를 벌이고 있는 것이다. 하지만 1종 일반주거지역을 상업지역으로 용도를 변경해야 하기 때문에 사업 추진에 난항이 예상된다.

서울시의 강한 의지에도 불구하고 마포 상암 디지털미디어센터(DMC) 랜드마크 빌딩 130층과 제2롯데월드(112층)는 사업 추진은 지지부진하다. 지난해 서울시 도시건축위원회 심의를 통과한 제2롯데월드는 성남 비행장의 이착륙 안전문제로 공군과의 협의에 애를 먹고 있고, DMC는 2001년 사업추진 이후 6년 넘게 적정한 사업자를 구하지 못하고 있다.

하지만 여의도에 조성중인 첨단 고층 복합시설인 55층짜리 ‘서울국제금융센터’는 예정대로 2010년 완공될 예정이다. 여의도 옛 중소기업 전시장 터에 오피스 건물 3개동과 호텔 1개동 등 최첨단 건물 4개동이 들어선다.

노원구는 창동차량기지가 이전하면 업무와 문화, 레저시설이 어우러진 100층 이상의 건물 건립을 구상하고 있다. 금천구는 시흥역부터 대한전선에 이르는 19만 2,500평에 70층 이상의 초고층 정보화 빌딩을 건립한다는 방침이며 구로구는 2012년까지 신도림역 주변에 지상 42층 업무용 빌딩과 51층 아파트를 신축할 계획이다.

이에 발맞춰 서울시도 초고층 건물의 사업성을 높이기 위해 현행 건축법 기준으로 2개 용도만 허용하고 있으나 아파트 오피스텔 백화점 등 3개 이상 복합용도를 허용하는 방안을 검토하고 있다. 오세훈 시장도 최근 “서울도 세계적인 추세에 맞춰 높이제한에 대해 고민할 시기가 됐다”고 밝혀, 초고층 건립에 힘을 실어주고 있다.

시 관계자는 “다음달 초고층 전문가포럼을 열어 교통과 소방 문제와 재난방지 등에 대한 기준도 세울 방침”이라고 말했다.

서울시가 29일 용산 철도정비창 부지에 최고 620ｍ, 150층 안팎의 초고층 랜드마크 빌딩 건립을 허용해 주기로 결정한 것을 계기로 국내에도 `초고층 시대\'가 활짝 열리게 됐다.

현재 국내에서 건립이 추진되고 있는 100층 이상 초고층 빌딩은 모두 7곳에 이른다.

용산 철도정비창 부지에 들어설 랜드마크 빌딩을 비롯해 잠실 제2롯데월드(555m.112층), 상암동 국제비즈니스센터(580m.130층), 뚝섬 자동차 테마파크 빌딩(450m.110층), 중구 금융관광허브빌딩(960m.220층), 송도 인천타워(610ｍ.151층), 부산 롯데월드(510ｍ.107층) 등이다.

이번에 서울시도시.건축공동위 자문 과정에서 용산구는 "송도 인천타워보다 조금이라도 높게 해달라"고 요청해 위원회의 동의를 이끌어 내면서 `국내 최고층 빌딩\'의 기록을 차지하게 됐다.

용산 랜드마크 빌딩이 2013년께 지어지면 세계에서도 3번째로 높은 빌딩이 될 전망이다.

아랍에미리트 두바이의 `버즈두바이\' 빌딩이 내년께 830ｍ(160층) 높이로 완공될 예정이며, 러시아 모스크바에서도 높이 649ｍ의 `타워오브러시아\' 빌딩 건립이 추진되고 있다.

현재 세계에서 가장 높은 건물은 대만의 타이베이101빌딩(508ｍ.101층)이며, 국내에서는 강남 도곡동의 타워팰리스(261ｍ69층)가 가장 높다.

이처럼 초고층 빌딩 건립이 곳곳에서 추진되는 것은 초고층 빌딩이 `랜드마크(Landmark) 빌딩\'으로서 해당 지역의 경제 활성화와 외국인 투자 유치를 끌어낼 수 있다는 기대 때문이다.

용산만 하더라도 150층 안팎의 국내 최고층 빌딩이 지어지면 부지를 소유한 한국철도공사가 목표로 하고 있는 `용산 국제업무지구\'에서 핵심적인 역할을 하게 될 것으로 전망된다.

현대자동차가 그룹의 상징적 건물로 추진하는 뚝섬 자동차 테마파크 빌딩이나 송도 인천타워, 중구 금융관광허브빌딩 등이 모두 이 같은 기대를 안고 추진되고 있는 건물들이다.

하지만 초고층 빌딩 건립에 난관이 없는 것만은 아니다.

수조원에 달하는 사업비와 인근 지역에 미치는 교통체증 문제와 함께 건립 후 빌딩 내에 생기는 막대한 사무실 공간을 채워넣을 임대수요를 어떻게 찾을 것인지 등도 쉽지 않은 문제로 꼽힌다.

잠실 제2롯데월드는 공군이 비행안전 문제를 강력하게 제기하고 있으며, 중구 금융관광허브빌딩은 4대문 안에 초고층 빌딩 건립은 어렵지 않느냐는 부정적 여론이 만만치 않다.

서울시 관계자는 "무조건 높이 짓는 것이 중요한 게 아니라 주변 지역과 잘 조화를 이뤄 관광객이나 외국인들을 끌어들일 만한 진정한 `랜드마크 빌딩\'을 짓는 것이 중요하다"고 말했다.

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요즘 초고층 건축물에 대한 질문을 많이 받는다. 세계 주요 도시에 최고층 빌딩 경쟁이 벌어지고 있는 데다 서울 잠실에 100층 규모의 초고층 건물 건립이 비행고도 제한으로 ‘된다, 안된다.’는 논란에 휩싸인 바 있기 때문이다.
이런 가운데 서울 상암동과 부산, 인천 신도시가 초고층 건축물 건립계획을 내놓았다. 최근에는 서울 중구가 세운상가에 더 넓은 녹지 공간과 지상 공간을 확보하기 위해 220층 규모의 초고층 건축물을 짓겠다고 경쟁 대열에 뛰어들었다.

10년 전에도 일부 대기업들이 기업 이미지를 높이기 위해 앞 다퉈 초고층 건축물을 계획했었다. 하지만 전문가들 사이에 건축적인 이슈로 입에 오르내렸을 뿐 요즘처럼 초고층 건축물에 대한 깊은 관심과 도시발전의 축으로 논의되고, 다뤄지지는 않았다.

특히 초고층 건축물을 지었을 때, 주변 교통량과 환경문제까지 구체적으로 거론한다. 그렇지만 아직까지 이에 대해 명쾌하게 답변할 수가 없다.

다만 초고층 건축물이 단순히 교통량을 유발하거나, 그 지역을 과밀화시키지는 않는다고 말할 수 있다.

그럼에도 많은 사람들은 주변 교통량이 많아지고, 거주 인구가 늘어나면서 환경 문제가 야기되고, 너무 높아서 답답하고 부담을 줄 것으로 우려한다.‘그렇다’,‘아니다’라고 단정할 수는 없다.

실제로 어떤 건축물이 지어질 때, 그 건축물에 거주하는 사람의 밀도는 건축물의 용도와 용적률(대지 면적에 대한 건축물의 연면적의 비율)에 따라 달라진다.

같은 용도로 쓰이는 같은 연면적의 건축물이 단순히 높다고 해서, 거주 밀도가 높아진다는 것은 사실과 다르다. 오히려 이 경우엔 초고층 건축물이 주변 환경에 더 효과적일 수 있다. 전체 연면적이 같은 100층 높이의 건축물 하나와 10층 높이의 건물 10개동을 비교하면 그 논리는 명확하다.

초고층 건축물이 주변과 어울리지 않게 답답한 건축물이 아니냐는 문제는 초고층 건축물이 들어설 장소가 잘못됐을 때, 제기될 수 있다. 초고층 건축물 자체가 답답하고 부담스럽다는 것은 편견일 수밖에 없다.

또 초고층 건축물을 허가하면 특혜시비 의혹에 휘말린다는 걱정은 초고층 건축물이 특혜로 여겨질 정도의 혜택을 받는 건축물인지 따져볼 필요가 있다. 오히려 같은 면적의 저층 건축물 여러 동을 짓는 것보다 초고층 건물 하나 짓는 것이 경우에 따라서는 공사비가 2∼3배 더 든다.

초고층 건축물은 행정기관이 어느 특정 지역에 짓도록 권유해도 건축주 입장에서는 비용 때문에 부담스러워 시행하기가 어렵다. 그러나 우리나라는 어떻게 된 일인지 초고층 건축물을 짓겠다고 해도 행정 규제를 하고 있으니 이상한 현상이 아닐 수 없다.

이것은 초고층 건축물 자체의 문제라기보다 우리 사회에 만연한 부동산 투기와 이에 편승해 무분별하게 개발된 초고층 주상복합아파트 등이 초고층 건축물에 대해 왜곡되고, 부정한 인식을 심어줬다고 할 수 있다.

사실 초고층 건축물이 지어질 때 그 규모로 인해 발생하는 영향력은 긍정적이든 부정적이든 상당하다. 따라서 이제라도 초고층 건축물이 가진 사회, 문화, 도시 건축적인 단점과 장점을 제대로 파악해볼 필요가 있다.

그런 뒤 문제점들을 있는 그대로 풀어나가고, 장점을 살려 21세기 새로운 도시형성에 기여할 수 있는 촉매제로 삼는 것이 올바른 수순이라고 판단된다.

여영호 고려대 건축학과 교수

인물포커스-정동일 서울 중구청장

세계 최고층 빌딩 지어 국제 관광·금융 중심으로

정동일 서울 중구청장은 지난해 7월 취임하면서 세가지 큰 약속을 했다. 100층이 넘는 초고층빌딩, 남산 ‘꿈의 동산’, 그리고 소나무 가로수다.

대부분 불가능하다고 말한다. 하지만 그에게는 열심히 뛰면 성사될 수 있는 ‘실현가능한 꿈’이다. 8개월 남짓한 동안 돌진했고 그만큼 목표가 가까워졌다고 그는 자신한다.

“남산 자락에 꿈의 동산을 건립하겠다는 계획은 구의원 시절부터 염두에 두었습니다. 당시 이 계획을 입밖에 냈더라면 다들 제정신이 아니라고 했을 겁니다. 지금은 어떻습니까. 서울시에서 사업으로 받았습니다.”

그는 남산이 가진 천연 자원을 활용해 물과 습지, 허브정원과 소나무생태림, 암석원과 인공암벽 등이 어우러진 세계적 공원을 그리고 있다. 캐나다 빅토리아의 부차드가든이나 일본 고베의 유메부타이공원, 미국 시카고의 밀레니엄파크처럼 그 이름값을 톡톡히 해낼 수 있을 것이라고 기대한다.

소나무 가로수도 처음에는 기상천외한 발상 정도로 치부해버리거나 관리비용이 많이 들어간다는 이유로 내부부터 반대가 컸다. 밖에서 해답을 찾았다. 중구에 입주한 기업들이 지난 연말 2000만원 어치 가로수 기탁을 약속했다.

기업체가 자사 건물 앞에 가로수를 심으면 중구에서 이를 관리한다. 서울시도 월드컵공원으로 시청 뒷마당 소나무를 장충체육관 앞 잔디마당으로 이전하겠다고 약속했다.

가장 진전이 더딘 건 초고층빌딩이다. 지난해 10월 재정비촉진지구로 지정된 세운상가 3구역과 5구역에 초고층빌딩을 올리겠다는 그의 약속은 아직 ‘공약’ 상태다. 특히 120층에서 135층으로, 다시 150층에 223층까지 계속 층수가 더해지면서 미덥지 못하다는 시각은 더 커졌다.

정동일 구청장은 최근 “220층 이상”이라고 목표치를 다시 바꿨다. 우리 건설기술로 가능한 최고 높이가 새 목표다.

“서울시가 강북 도심 재창조와 도심재생사업을 본격적으로 추진하려면 세계가 주목할 수 있는 랜드마크가 필수입니다. 도심 한가운데 이만큼 적합한 공간을 두 번 다시 찾기 힘들 겁니다.”

지난 연말 초고층 건물 건축을 주제로 포럼을 연데 이어 지난달에는 건설산업비전포럼에 참석해 국제화를 위한 도심 초고층빌딩 건립을 주제로 강연을 하는 등 그의 목표를 지지해줄 외부기반을 넓히고 있다.

요즘 목표가 하나 늘었다. 공교육 환경을 개선해 주민들을 중구에 붙들겠다는 것이다. 여타 지역에서 사교육으로 지역 가치를 높인 것과는 대조적이다.

조기유학 열풍에 천문학적인 사교육비 지출 원인인 영어교육을 우선 공략한다. 올 하반기에 전체 초중고등학교에 원어민 영어교사를 배치한다. 동국대 국제교육원 영어교수들을 학교마다 파견해 방과후 원어민영어교실을 지원하고 미국의 유명 사립학교 영어교육 과정을 온·오프라인으로 병행하는 사이버교육도 시작한다.

“빈 말뿐인 약속이 아닙니다. 꿈은 하나하나 현실화돼가고 있습니다. 그 과정을 지켜봐주십시오.”

지켜보는 눈들이 많다는 걸 그 역시 잘 알고 있다.