실거래추세 보면 최근 3년전부터 파크뷰가 갭벌리며 치고나가고 있음.
게다가 파크뷰가 연식도 더 오래되고 용적율도 355%에 주변 신축도 없이 홀로 버티는 단지인데도 이정도임.

국평기준 과천신축하고 가격 비슷하게 나오는 중이고 내가 볼때 가장 큰 이유는 바로 대기수요임.

분당 직속하급지인 용인 동탄 광교같은 경부라인 동네들, 그리고 같은 분당안의 야탑같은데서도 파크뷰로 넘어오려는 수요가 꾸준히 있는 반면 과천의 경우 하급지라 해봤자 가격차이 넘사벽으로 나는 안군의 정도임.

근데 여기 애들이 자기집 팔고 대출받는거 계산기 두드려보면 굳이 과천? 이러면서 차라리 인서울할까 라는 고민에 빠지게 됨. 이 잠재수요들이 서울이 개발되면 될수록 서울신축으로 빠지게되는거임.

역설적으로 서울상급지하고 제일 가까운 경기도인 과천이 피해를 입는 형국이 될 수 밖에 없는 구조라는거임.

그럼 분당은? 차라리 서울로 가지 왜 분당을 선택함? 그건 바로 판교의 존재와 인프라, 학군이 있어서임. 애들 교육과 엄빠 직주근접 모두를 만족시키고 여러 생활인프라를 누리려면 분당거주 밖에는 선택지가 없음. (판교역세 단지 제외)

아빠직장 판교, 엄마직장 강남 = 분당거주
아빠직장 용인, 엄마직장 판교 = 분당거주
아빠직장 수원 동탄, 엄마직장 강남 = 분당거주
아빠직장 시청광화문, 엄마직장 강남 = 이건 과천거주 우세이나 이마저도 가격비슷한 국평20억대 서울중급지랑 경쟁해야함
아빠직장 여의도, 엄마직장 강남 = 서울중하급지 선택

뭐 대충 이런식인데 딱봐도 분당에 거주수요가 몰릴 수 밖에 없음.

난 분당재건축 후 과천신축보다 최소 20프로는 비쌀걸로 예상하는데 붇카페 방배동30년 아재는 한 10프로 분당이 앞설거라고 예상하더라. 이건 뭐 예상의 영역이지만 결국 분당신축>과천신축은 변함없다고 봄. 참고해라.