수요의 법칙만 알지 말고, 공급의 법칙도 알아야 부동산 가격을 예측할 수 있다.
보통 부동산에 대해 무지한 사람, 특히 세입자들이 예측에 실패하는 이유는 그들이 부동산에 대해서 일반적인 시장경제의 법칙을 그대로 적용하려 하기 때문이다. 하지만 부동산 시장에서는 단순한 수요-공급 법칙이 항상 그대로 적용되지 않는다.
부동산 시장은 일반적인 소비재 시장과 달리 공급의 탄력성이 매우 낮은 특징을 가지고 있다. 다시 말해, 수요가 줄어든다고 해서 곧바로 가격이 감소하는 것이 아니라는 뜻이다.일반적인 경제학상의 시장경제법칙에 따르면, 수요가 줄어들수록 가격도 줄어들어야 한다.

참고: 1-1 우하향 수요-가격 그래프

공급의 조절이 어렵다는 점을 고려해야 하며,정부 정책이 개입하여 시장을 변화시킬 수 있고,수요 감소가 즉각적인 가격 하락으로 이어지지 않는 경우가 많다.그렇다면, 극도로 희소성이 극대화된 대도시, 예컨데 서울의 부동산 그래프는 실제 어떻게 움직이는가?

부동산 시장에서의 비대칭성고정 자산이라는 특성, 장기적인 투자 상품으로서의 역할, 정부 개입, 토지의 희소성시장 구조의 비대칭성, 정책적 요인, 장기적인 투자 심리 (얘도 엑박이라 안나옴.)

이제부터 본론이니 중요!
수요가 급감해서 가격이 내려가려면, 공급이 폭증하여 가격 인하 경쟁이 이루어져야 한다.

이러한 경쟁을 통해 가격이 내려가면 다시 수요가 상승하게 된다.

그러나 가격이 내려가면, 집주인들이 집을 아예 시장에 내놓지 않는다.

일반적인 재화를 공급하는 '사기업'과 달리, 주택은 인건비, 원료매입비, 재고감가상각비 등이 거의 발생하지 않는다.

주택 소유자는 누구나 실거주를 염두에 두어야 하며, 주택을 매각할 경우 거주지 변경이라는 큰 불편도 함께 감수해야 한다. 그런데 이 큰 불편을 치르는 비용으로, 몇억의 손해를 보고 집을 양도할 것인가? 일부 경매 넘어가기 직전으로 재정상확이 악화된 영끌이들을 제외한다면 이런 불편을 손해보고 치르는 멍청한 집주인이 없을 것이다.
따라서 '순매수'한 집주인의 경우, 고정비 부담이 크지 않고, 오히려 자산을 통해 매각 수익과 임대 수익까지도 창출할 수 있기 때문에, 가격이 오르면 공급이 증가하고 집을 매도하지만. 가격이 내려가면, 집을 10년이고, 20년이고 계속 보유하고 있는 경우가 많다.자수성가 성공자의 경우, 주택 소유자는 비소유자보다 높은 소득을 올리는 경우가 많다.집을 물려 받은 경우, 순자산 상위 0.1% ~ 1% 이상의 수십억을 가지고 있는 고액 상속자들인 경우가 많다. 불로소득으로만 월 수천만원씩을 올릴 수 있다.따라서 가격 하락 시에도 오히려 전세 및 월세 세입자들보다 매도 압박을 덜 받으며, 집을 유지하려는 경향이 강하다.

'영끌' 비율과 다주택자 현황

영끌 비율과, 다주택자들의 비율이 생각보다 적다.
https://www.hankyung.com/article/202405096058Q
2030세대의 '영끌' 비중은 3.8%에 불과하며, 실질적으로 대부분의 주택 매수자는 부모 지원을 받은 것으로 나타났다.집을 구매한 사람들의 8~90%가 부모 재산을 활용하였으며, 가족 도움 없이 집을 구매한 사례보다 도움을 받은 사례가 5.1배 많았다. 즉, 이들은 본인보다 자산이 몇 배나 많은 부모들의 도움을 통해 집을 구매하였고. 집 구매 비용을 할부처럼 부모의 소득과 자산에 의지하여 분납하고 있었다.

그렇기 때문에, 최근 대출 만기일 도래로 인한 경매물건 증가율이 급격히 증가할 것으로 전문가들이 예측을 했었고.대출자들의 집이 모두 경매에 나올 경우, 수백만 채 까지도 나타날 수 있을 것이라고 급진적으로 예측하는 유튜버들도 있었다.
하지만 실제 영향은 어떠한가? 그들이 기대했던 양보다 10분의 1도 늘어나지 않았다.
2024년의 전국 부동산 경매 진행건수는, 12만 9703건으로.이는 영끌 현상이 심화되기 전인 2019년과 비교했을 시 고작 23% 밖에 늘어나지 않은 수치다.
즉, 영끌 현상이 떠들어질 때 언론과 유튜버들과 폭락이들은 전국의 집 매수자들은 전부 영끌이이며, 이들 중 수백만 채가 경매로 넘겨지기 때문에, 공급량과 임의경매량이 수천 % 이상 급등할 것이라고 떠들며, 집값이 폭락할 것이라고 기대를 했었다.
그러나, 수백만 채가 아니다. 수백 %도 아니다.

대출규제 영향이 덜했던 (비 서울 지역) 지방 지역에서만 주로, 단 23%만 증가를 했을 뿐이다.


가격 하락이 막히고 상승하는 구조

이와 같이, 가격이 내려가더라도 집주인들이 집을 팔지 않으면, 결국 가격이 계속 상승하는 현상이 발생한다.

부동산 구매 수요는 제한된 소득과 저축에 기반을 두기 때문이다.

예를 들어, 연봉 4천만 원인 남성과 연봉 3천만 원인 여성이 맞벌이로 가구 소득 7천만 원을 올린다고 가정하자.

이들이 월 2천만 원의 저축을 쌓고, 그중 절반을 부동산 구매에 투자한다면 해당 지역의 집값은 매년 1천만 원씩 상승하는 구조가 형성된다.

https://www.nocutnews.co.kr/news/6296580

서울 같은 희귀도심지는 집값이 또 미친듯이 폭등하는 말도 안되는 현상.

결론 : 그러므로, 만일 집을 떨어트리고자 한다면 집 보유자들의 매도 심리를 거스르지 않는 선에서, 공급물량 폭탄을 던져야 한다.

그러나 최근 건설원가의 상승으로 인해서, 아파트 시공비가 매년 14.2%씩 상승하고 있다.

아니, 집값 상승을 막고자 공급폭탄을 던지려고 했는데.... 시공비가 매년 14%씩 상승하고 있다라?

분양가도 그만큼 상승하고 있다.

이는 또, 불황임에도 불구하고 집값이 상승하는 요인의 직접 원인으로 지목이 되고 있다.

국민 모두의 월급은 과연, 14%씩 상승하고 있는가?

이것이 바로, 분양가가 매년 14%씩 상승하여, 마이너스 프리미엄 현상까지 최근 대두되고 있고 지방집값이 나날이 폭락하는 가운데, 아무리 지방이라 해도 분양가는 매년 14%씩 올라가는 현상의 원인이 되는 것이다.

즉, 이는 공급폭탄으로 인한 해결책까지 모두 무효화된 원인으로 새롭게 지목이 되고 있다.

그렇다면, 우리는 이제 어떻게 해야 하는가?

정부는 거의 손을 놓고 있다.

해결책이라고 내놓는 게,

외국인 및 사기업에 대해 국내 부동산의 막대한 지분을 다 같이 민영화로 구매해서, 임대사업으로 전국민 월세살이하게 만들테니, 부실 부동산 + 공실 + 가계부채 다 매수해주세요. 라는 식으로, 리츠 사업을 제시했었다.

말하자면, 땅과 건물을 그냥 해외 및 사기업에 통째로 팔겠다는 뜻이다.

내가 감히 해결책을 제시하자면, 그냥 전국민이 빌라 살면 된다 ㅇㅇ

돈 없으면 아파트 꿈꾸지를 말고, 그냥 빌라 살아라 ㅇㅇ

돈 없으면 아파트 못들어오게.

언감생시 꿈도 못꾸게 아예 일정 자산 이하, 일정 소득 이하는 신혼 부부 10년 동안 아파트에 한해서만, 아파트대출을 금지시켜라 ㅇㅇ

빌라 대출은 확대하고 ㅇㅇ

특히 지방처럼 공실률이 급증하는 지역에서는 시행이 매우 요구된다.

왜냐고?

서울 기준으로 아파트의 평균 매매가는 12억 8220만 원인 반면, 빌라는 3억 3149만 원으로 약 3.8배의 차이를 보이고 있다.

그냥 빌라 살면 집을 4배 싸게 살 수 있잖아 거지들아.

거지들이 원하는 내집 마련의 꿈 = 아파트 말고, 빌라를 사서 75% 덤핑 세일해서 사라 ㅇㅋ?

평생 아파트에 살겠다는 꿈을 접어라. 이번 생에 아파트는 글렀다.는 인식을 인지하며 살아라. 그럼 아무 문제 없잖아 ㅇㅋ?

외국 애들은 다 그러고 산다.

외국은 돈도 없으면서 대출 받아서 아파트 살려는 애들이 없다.

왜 우리나라만 유독 그러냐?

추신 : 그래프랑 기사랑 다 엑스박스 뜨고 짤려서 안나오네;