일단 필자는 나이가 좀 있는 편이다.
각설하고 나는 어렸을때, 반포주공2단지가 신축일때 첫 입주해서 그곳을 부실때까지 살았었다.
내가 선택한건 아니었고 부모님이 거기 사니 나도 거기 산것 뿐이다.
학창시절 몇몇 다른 단지 아이들이 우리 단지를 파출부들이 사는 단지라고 놀리는일이 종종 있었다. 우리 단지가 소형평형 밖에 없는 단지였고 어른들중 일부도 우리단지를 싸잡아서 식모단지라고 부르기도 했었다.
당연히 집값도 다른 단지보다 쌌다.

그러다 재건축 얘기가 나오기 시작했고 울분에 찬 우리단지 사람들은 우리가 제일 빨리 하자며 하나로 단결했었다. 빨리해서 우리 무시하는 다른 단지들 헌집살때 우린 넓은 새집에 살자면서 다들 대동단결했고 실제로 재건축 진행되면서 집값도 좀 오르긴 했었다.
이억대까지도 올랐던걸로 기억한다.

우리 단지는 공급평형만큼의 대지지분을 가지고 있었기에 국평으로 옮길때 분담금이 없었고 원하면 더 큰평수를 약간의 분담금을 내고 배정받을 수 있었다.

그래서 중간 부동산시장이 얼어붙고 그럴때도 그냥 무쏘의 뿔처럼 묵묵히 진행했고 결론적으론 부동산시장이 얼어붙었어도 비싼 금액으로 분양했고 (미분양남) 아리팍이 생기기전까진 반포 최고의 아파트로 자리매김했었다.

나는 이 일련의 과정을 거치면서 재건축이 돈이 되는구나를 알았고 내가 가진돈과 반래퍼를 세준돈을 일부 합해서 반포와 대치, 개포의 다른 재건축단지에 들어가서 다시 시세차익을 봤다.

어렸을적 가난하기만 했던 우리집은 이제 더이상 돈걱정을 하지 않아도 되게 되었다.
그리고 요즘엔 다음 재건축 물건을 찾아보고있다.

요즘 젊은 사람들은 실거주를 얘기하면서 재건축은 언제될지 모른다고들 하지만 결국될놈은 되고 재건축이야말로 가장 쉽고 리스크가 적은 부동산 투자다.
개포나 반포나 빠르게 진행된곳은 정비구역지정후 7-8년만에 입주하기도 했다. 부동산시장이 죽던 살아나던 상관없다.

재건축물건을 찾을때 가장 중요한것은 투자성이다.
투자성은 미래입지(개발계획과 인프라 학군 등)와 대지지분 그리고 속도다.
지금 당장의 입지를 보지말고 미래에 천지개벽이 될 동네를 봐야 많이 남는다. (마포는 아무도 신경쓰지 않는 산 동네였지만 지금 개발이 거의 다 끝나가니 이젠 사람들이 좋은동네라고 불러준다. 반포도 부자동네가 아니었고 다들 확실한 상급지라고 생각하던 동네가 아니었지만 -나쁘진 않은곳 이긴했다- 지금은 최고의 부촌중 한곳이다.)
지금은 낡기만하고 딱히 특별할게 없어 보이지만 앞으로 그 일대를 싹 다 뜯어고칠 서울의 이미 어느정도 살기좋다고 사람들이 평가하는 동네에 들어가야한다.
그리고 두번째로는 대지지분이 많아야한다.
대지지분이 많다는건 조합원들간 분쟁이 생겨도 결국 조율하기 쉬워지고 이는 재건축의 속도를 빠르게 한다.

마지막으로 너무 대단지는 피하는게 좋다.개인적으론 천세대이상에서 천오백세대 이하의 단지가 가장 베스트다.
이정도면 사업성이 좋은단지면 나중에 이천세대이상의 대단지가 된다. 일반분양분도 꽤 많이 나올거다.
지금껏 살아오면서 확실히 깨달은 진리는 또라이 총량의 법칙인데 어느 지역엘 가도 어느 조합에 가도 또라이들이 있다.
천오백세대에선 또라이가 백오십명이지만
삼천세대에선 또라이가 삼백명이다.

또한 구매전에 실제 소유주들에게 재건축준비단체의 분위기를 파악하는게 중요하다.
단합이 잘되고 관과 척지지 않게 하려고 노력하는 소유주들이 모인곳이 분명히 있긴있다. 그런곳을 가야지 마음고생을 덜한다.

마지막으로 재건축물건은 지금당장의 로얄동이라던가 지금당장의 입지가 그리 중요하지 않다. 어차피 부숴질집이다.
개발계획을 보고 향후입지가 좋아질 곳의 급매를 잡으면 된다.

혹시 재건축에 관심이 있는 사람이 있다면 여러모로 공부해보고 이미 몇개의 인프라가 갖춰진 지역중 개발계획이 확실히 나와있고 이제 주변이 다 개발이 끝나가는곳이 아닌 개발이 될 곳으로 대지지분당 단가를 보고 들어가는것을 추천한다.

참고로 서울 핵심지가 아닌 재건축은 추천하지 않는다.
그래도 사람들이 살고싶어하는 동네중에 골라야한다.

이미 정부에서는 토허제로 재건축으로 이득볼 지역을 묶어놨다. 그 지역중에 고르는것을 추천한다.
나는 그 지역 이외의 재건축 물건은 아예 보지말라고 주변에 말한다.
(참고로 나는 너무 성가신건 질색이고 공격적이지 않은 안정성 높은 투자를 추구하고 있다. )

내 견해와 다른 분들도 많으실텐데 모두는 각자의 근거를 가지고 주장을 하고 있으므로 누구의 의견이 맞는지는 글을 읽는 분들이 스스로 판단하시면 된다.