참고용)롯데리츠가 좋다고하는이유

ㅇㅇ · 2021.04.18 07:26:55

*롯데리츠 투자자로서 최대한 객관적인 분석을 하려하나 편향적일수 있고 급등주만 찾는 야수의 심장을 가진 사람은 절대로 들어가지마삼 심장 죽어버림

투자의 책임은 당연히 이거 믿고 들가는 너가

일단 먼저 리츠섹터에 간해 간략한 소개를 하면 리츠 분류가 크게 2가지가 있어 펀드리츠와 상장리츠가 있어

리츠는 법적으로 사실상 배당가능이익의 90퍼이상의 배당의무가 있는데 이 배당가능이익은 대부분의 상장회사가 당기순이익+감가상각비로 정하고 90%내에서 배당을하게돼

흔히 오해를 하지만 맥쿼리인프라는 리츠주가 아니라는거 명심하고 한국토지신탁도 리츠주가 아니기에 배당의무는 없음

이제 롯데리츠에 대한 이야기로 넘어가면

롯데리츠의 자산은 모두 롯데계열사인 롯데쇼핑,롯데글로벌로지스의 부동산 자산을 바탕으로 이루어져있고 롯데쇼핑의 80여개의 점포의 우선협상권지위도 갖고있지

세일 앤 리스백 방식으로 자산 매입 임대를 하는데 롯데쇼핑의 부동산자산을 돈을 주고 매입을 한뒤 장기임대방식을 취하는게 특징 중하나야

이게 롯데리츠만의 장점이라 생각하는데 왜냐하면 안정적인 임대료 수익을 얻을수 있는게 이게 별로 큰 메리트가 아니라고 생각할순있겠지만 이건 리츠주의 리스크 중 하나인 공실리스크를 없앤거라 생각하면돼

타리츠를 비교로 들면 국내최고의 우량오피스부동산(크래프톤타워,역삼빌딩 등등)을 가지고 있다는 신한알파리츠 마저도 공실률이 2퍼나 있고 이마저도 최근 매입한 트윈시티 남산의 공실률은 1~20퍼 사이를 넘나들고 있는데 이 뜻은 부동산을 임차해서 얻을수 있는 맥스치에서 2퍼센트나 적게 수익을 올린다는것과 같아

그만큼 매우큰 리스크라는거지(예시를 우량리츠인 신한알파리츠로 들었지만 해외의 여행리츠들을 예시로 들경우 더 처참해져.....) 공실이라는게 없으면 좋겠지만 저런 오피스리츠들은 대부분 어쩔수없이 자산이 많아질수록 공실이 조금씩 생길수밖에 없어

두번째는 임대인이 임차인인 롯데리츠의 최대주주인거야

이게 뭔 ㅈ같은 경우냐라고 생각할수있는데 멀리갈거없이 코람코에너지리츠에서도 임대인인 현대오일뱅크가 주주로서 있는거랑 같다보면돼 다만 여기는 지분의 반을 꽉잡고있고 이번 유상증자에서도 반정도를 잡았는데 또 다른 특징이 얘말고는 그렇게 큰 주주가 없어

그러다보니 소액주주비율이 40퍼센트가 넘을정도야

어찌보면 해외자산운용사나 타국내리츠 운용사에 픽을 받지못했다는 슬픈사실이기도해

이제 특징을 알아봤으니 내가 왜 추천하는지로 넘어가볼께

일단 국내상장리츠들의 주가 펀더멘탈은 사실상 보유자산+배당이익인데 현재 주가가 5370원이야

이번 배당예상치 161원을 이번 6월배당금이라 가정을 한뒤 배당률을 계산해보면 3%거든 근데 국내상장리츠 평균 배당수익률은 연평균 현재 5.7%대야 무려 0.3퍼나 평균수치보다 아래라는거지 그리고 이 배당금예측마저도 매우 보수적으로 잡은거고 최근 리츠주가 상승으로 이 괴리율은 더 높아졌음... 또 감안을 해야하는게 3월 31일부터 즉 몇주전부터 새로운 자산의 임대가 시작되었고 신규자산은 1년 임대수익이 337억원이 예상되는데 이 수익은 작년 기존자산으로 얻은 임대수익이 757억원이였는데 2분의 1에 조금 못미치는 수준의 임대수익 상승이 예상되고 있어

즉 유상증자로 새로 풀린 주식수를 감안하더라도 다음결산분기 즉 12월분부터 배당금 상승이 예상되기 때문에 오히려 주가대비 배당수익률은 장기적으로 배당금 상승이 유력하므로 높아야 말이되는데 아직 시장평균치도 못따라 오는 상태야 0.3퍼에 뭘 목숨을 거냐하지만 오히려 배당안정성+뻔히예측되는 미래 배당성장성를 생각하면 오히려 더 커져야된다고 생각하고 리츠주들의 배당기준일 시가배당률은 5.07%로 1.93% 배당 저평가를 받고있는거지

또한 위에서 말했듯이 주가펀더멘탈 중 하나는 보유자산의 평가가치인데 현재 롯데리츠에서 저 부동산에 대한 제대로된 감정평가를 하지는 않았지만 매입시기를 고려(2019년)하면 사실상 건물의 감가상각비 이상의 부동산 평가가치 이득이 예측되며 이 뜻은 매각가치가 높아지는것도 있지만 제일 큰 가치는 담보대출을 더 많이 이자를 더 싸게 얻을수 있다는게 가장 큰 이유야 리츠의 정석적인 성장과정은 초기자산매입-자산의 평가가치 이득-매각 또는 담보대출,유상증자를 통한 자금유입-신규자산편입 이런 선순환 구조로 리츠는 성장을 하게되고 롯데리츠는 아니지만 이 선순환 구조를 가장 잘 이용한게 신한알파리츠,이지스밸류플러스리츠가 있어

그중에서 이지스밸류플러스리츠는 유상증자 없이도 자체적 담보대출로 자금을 유입시켜 새로운 자산을 매입한건 매우 고무적인 성과였지

이런 평가가치 이득이 있을것이 예상됨에도 아직 주가는 공모가(5000)대비 370원 상회하는 수준을 머물고 있는데 위에서 말했듯이 배당수익률,자산평가가치 주가 펀더멘탈이 단단해졌기때문에 아직 위로 올라갈 가능성이 남아있다고 생각해

다른 이유로는 차입이자율이 타리츠보다 매우 우수한수준이야

일단 예시로 신한알파리츠의 반기보고서에 의하면 이자율 4%의 차입금이 1046억의 차입급중 636억원이였고 나머지 차입금마저도 3.75%의 금리로 빌렸어 리파이낸싱을 한다쳐도 이마저도 평균 금리는 3%대로 예측이 지배적이야

근데 롯데리츠는 최저 1.55%~최고 2.27%로 차입시기가 19년도로 지금보다 금리가 높았을때임에도 불구하고 상대적으로 낮은 금리로 빌렸고 최근에도 부동산매입자금 조달을 위한 대출에서도 2%의 금리로 빌려오는데 성공하여 이자비용이 상대적으로 덜 나간다고 생각하면돼

그리고 어찌보면 롯데리츠의 아픈손가락중 하나가 오프라인매장에 편중되어있는 자산이 항상 지적을 받았고 코로나시국때엔 더 부각을 받아 유상증자 때엔 기관의 매도세로 인해 유상증자 발행가마저도 하향조정을 했었어

근데 이번에 롯데리츠가 롯데글로벌로지스를 통해 새로운 물류센터를 편입을 했는데 이게 또 타 물류센터리츠에 비해 매우큰 장점이라 생각해

물류센터리츠가 각광을 받은 이유가 이커머스시장의 성장도 있지만 결국엔 오피스 부동산보다 캡레이트 즉 매입가 대비 수익률이 높다가 장점 중 하나였어

근데 최근 물류센터 리츠가 각광을 받고 하다보니 자연스레 물류센터자산의 가치가 높아지면서 캡레이트가 3%로 4%대인 오피스한테도 수익률이 못미치는 상황이되었고 이마저도 품귀현상이라 불릴정도로 수익률이 낮아지면서 물류센터의 메리트 중 하나가 사라져버렸지

근데 롯데리츠가 이번 물류센터를 양수할때 매입가가 약 440억원대야 근데 1년 임대료가 무려 약 43억원에 달해

즉 캡레이트가 10퍼 가까이가 된다는거야

물론 계열사 응디믿고 한 계약이지만 타 물류리츠가 새로매입한 물류센터의 캡레이트가 3퍼정도일때 3배의 수익률이라는거지

또한 롯데글로벌로지스가 보유한 물류센터의 추가매입가능성도 충분히 있다 생각해

왜냐하면 이커머스 시장에 늦었지만 최근 롯데그룹에서도 계속된 홍보와 이베이코리아 인수전 등 뛰어들고 있거든

계속해서 자기자본 대비 수익률도 제1사업연도엔 2.14%를 시작으로 가장 최근 사업연도엔 3.7%까지 끌어올렸고 이번 신규자산 매입으로 더욱더 끌어올릴거라 예측이 됨

이제 단점은 간략히 말해줄게

솔직히 얘네가 좋게말해선 편하게 계열사 부동산 낼름이 가능하지만 또 다르게 말하면 짬통이지

그러다보니 부동산매각이 사실상 불가능해

아까 말했듯이 리츠 성장의 구조는 초기자산매입-자산매각 담보대출 유상증자로 자금유입-신규자산매입 이런 구조로 가야하는데 사실상 3개통로중 1개가 막히는거야

그리고 타리츠 대표적으로 코렘코에너지리츠도 임대인이 주주로 있음에도 불구하고 이번에 자산매각을 통해 포트폴리오 리밸런싱 이익을 배당으로 나눠주는것을 보면 개인적으로 어느정도 유도리있게 매각했으면 좋겠으나 저리츠는 주유소이기에 토지가치가 높고 건물가치는 낮고 비교적 매각절차가 간편하기에 내린 결정이지만 롯데백화점은 건물가치가 높고 백화점이라는게 하루아침에 뺄수있는 문제도 아니고 또 매각이 쉬운것도 아니기에 이해는 가지만 단점은 단점이지

그리고 아직은 시작할때 말했지만 타리츠운용사나 해외운용사들이 대주주로서 존재하지않고 소액주주비율이 높아 유통주식수가 많고 그만큼 롯데리츠가 리츠운용사에게 큰 눈길을 끌만한 요소가 크게 없다고 볼순있지

그러다보니 이번 유증때에 기관의 엄청난 매도폭탄으로 발행가격을 낮춰 200억이나 손해를 본것도 한례지

이건 리츠섹터 전체에 해당하는 이야기인데 최근 리츠주가 흐름이 국내뿐만 아니라 글로벌적으로 다 올랐어

이것은 엄청 복합적인 이유로 나타났는데 그중 난 제일 긍정적으로 보고싶은건 금리상승기였음에도 불구하고 상승을 했다는거야

알다시피 금리상승기때엔 배당수익성 부각이 적어지면서 자연스래 배당주에 관심이 적어지고 리츠주가 새자산 매입을 할때 자금조달의 상당부분을 차지하는 대출금리가 오르기에 수익성이 악화되므로 더욱더 큰 타격을 입는데 증시 불확실성 증가로 인한 상승이 없지않아 있지만 매우 고무적인 일이였지

그리고 알다시피 부동산가격 억제를 하기위해 이번정부는 부동산과 관련된 세금을 올리고 있어 근데 상장리츠는 국가에서 예전부터 부동산가격 억제와 상업부동산의 유동성 공급 등등의 이유로 매우 큰 세제혜택을 부여했는데 이것도 언젠간 부각이 될거라 믿어

그리고 내 개인적인 생각으로는 주거용 부동산이 최근 내려간다 내려간다해도 상업용 부동산은 계속해서 우상향이 될거라 믿음이 있기에 계속해서 리츠의 자산가치는 불어날거라 믿음

까놓고 15억이 부동산 2채가 있다치자 그러면 재산세 종부세 등등 나갈텐데 그돈을 상장리츠에 박는다 치자 그러면 3년이상 투자시 9%의 배당소득세만 내도 되고 관리마저도 알아서 해줌(물론 운용수익에서 조금씩떼감)

공모리츠 자체적인 세제혜택을 간접적으로 얻을수 있음

물론 이건 좀 오바한거긴한데 너가 몇억씩의 자금을 굴린다면 일부자금을 분산투자를 통해 리스크를 낮추면서 장투를 한다면 충분히 적은금액으로 안정적인 배당수입원이 될수있을거야 물론 이 세제혜택은 국내상장리츠만 가능하지만 해외리츠는 대신 더 좋은 리츠들 많으니깐

그리고 몇달동안 리츠주가가 지지부진해서 ipo를 미뤘던 상장리츠들이 다시 ipo준비를 하고 있으니 관심이 있다면 이번에 나올 리츠들 공모준비해도 나쁘진않을거같아

다만 리츠 공모는 리스크가 매우크다는걸 잊지말고

개인적인 현실적 목표주가는 6월배당락 전까지 5500원선을 예측하고 배당금예측은 161~170원사이이지 않을까 조심스럽게 예측함

만약 도움이 됐다면 나중엔 아시아 최초이자 유일의 주유소 전문 리츠 코람코 에너지리츠로 돌아오고

솔직히 급히쓴거라 나중에 더 집요한 분석으로 돌아올께

만약 질문있으면 최대한 답변해주고 반박은 최대한 자제좀...

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