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한국 전세가 필요악이라 불리는 이유...jpg
[ 네덜란드 암스테르담에선 서울보다 인구밀도가 낮은데도 최소 3배 월세는 낸다는 레딧 유저 ]외국인들이 한국 관련 올리는 글을 보면 공통점이 있음. 식료품 가격은 비싼데 월세, 외식, 공과금이 정말 싸다.그리고 주요 원인중 하나는 전세임. 월세 가격이 전세 대출 금리랑 경쟁을 하고 있으니까. 실제로 이런 대체 선택지가 없고 주거에서 집을 구매하거나 월세로 살거나 두가지 밖에 없는 경우 결과는 선진국들에서 확인 가능함.서구권에서는 월세 관련해 30% 룰이란게 존재함. 월세가 세전 월급 30% 정도면 저렴한편이라고 얘기하는것.[ 한국 월세는 소득 대비 15.7%에 수도권조차 17.8% ]한국에선 이걸 매우 비싸게 생각하겠지만 주목해야할건 " 세전 " 임. 세후 즉 월세가 실수령액의 50% 이하면 적당하다고 여겨짐.[ "세전" 월급 61.65% 를 월세로 낸다는 캐나다 밴쿠버 주민들 ]그런데 문제는 현실은 이 조차도 지켜지지 않는다는거임. 왜냐면 서구권 주요도시에선 세후는 커녕 무려 " 세전 기준 " 월급 60% 이상을 월세로 지불하니까.그리고 실제로 아닌게 아니라 유로뉴스에서 말한 2024년 유럽의 월세 가격 높은 대도시들이란 내용이 몇일전에 올라옴. 기준은 원베드룸 즉 한국으로 치면 9-15평 기준. 20. 독일 쾰른: 212만원 ( 독일 세전 중위 월급 548만원의 39%, 독일 세후 중위 월급 364만원의 58% ) 19. 스페인 마드리드: 225만원 ( 스페인 세전 중위 월급 280만원의 80%, 스페인 세후 중위 월급 228만원의 99% )18. 스페인 바르셀로나: 225만원 ( 스페인 세전 중위 월급 280만원의 80%, 스페인 세후 중위 월급 228만원의 99% ) 17. 독일 프랑크푸르트 : 225만원 ( 독일 세전 중위 월급 548만원의 41%, 독일 세후 중위 월급 364만원의 62% ) 16. 독일 베를린 : 225만원 ( 독일 세전 중위 월급 548만원의 41%, 독일 세후 중위 월급 364만원의 62% )15. 독일 슈투르가르트 : 233만원 ( 독일 세전 중위 월급 548만원의 43%, 독일 세후 중위 월급 364만원의 64%) 14. 체코 프라하 : 240만원 ( 체코 세전 중위 월급 218만원의 111%, 체코 세후 중위 월급 181만원의 120% ) 13. 이탈리아 피렌체 : 240만원 ( 이탈리아 세전 중위 월급 320만원의 75%, 이탈리아 세후 중위 월급 224만원의 93% ) 12. 이탈리아 볼로냐 : 240만원 ( 이탈리아 세전 중위 월급 320만원의 75%, 이탈리아 세후 중위 월급 224만원의 93% ) 11. 독일 함부르크 : 248만원 ( 독일 세전 중위 월급 548만원의 45%, 독일 세후 중위 월급 364만원의 68% ) 10. 이탈리아 밀라노 : 256만원 ( 이탈리아 세전 중위 월급 320만원의 80%, 이탈리아 세후 중위 월급 224만원의 114% ) 9. 포르투갈 리스본 : 256만원 ( 포르투갈 세전 중위 월급 175만원의 146%, 포르투갈 세후 중위 월급 127만원의 201% ) 8. 네덜란드 위트레흐트 : 263만원 ( 네덜란드 세전 중위 월급 490만원의 54%, 네덜란드 세후 중위 월급 408만원의 64% ) 7. 독일 뮌헨 : 266만원 ( 독일 세전 중위 월급 548만원의 49%, 독일 세후 중위 월급 364만원의 73% ) 6. 네덜란드 헤이그 : 269만원 ( 네덜란드 세전 중위 월급 490만원의 55%, 네덜란드 세후 중위 월급 408만원의 66% ) 5. 네덜란드 로테르담 : 270만원 ( 네덜란드 세전 중위 월급 490만원의 55%, 네덜란드 세후 중위 월급 408만원의 66% ) 4. 프랑스 파리 : 280만원 ( 프랑스 세전 중위 월급 407만원의 69%, 프랑스 세후 중위 월급 305만원의 92% ) 3. 이탈리아 로마 : 301만원 ( 이탈리아 세전 중위 월급 320만원의 94%, 이탈리아 세후 중위 월급 224만원의 134% ) 2. 네덜란드 암스테르담 : 342만원 ( 네덜란드 세전 중위 월급 490만원의 70%, 네덜란드 세후 중위 월급 408만원의 84% ) 1. 영국 런던 : 486만원 ( 영국 세전 중위 월급 525만원의 93%, 영국 세후 중위 월급 431만원의 113% )그러면 이런 질문을 할 거 같음. 이 도시들만 특별히 그런것이 아니냐고.아님. 그 밑문단에 유럽에서 월세가 가장 저렴한 도시들도 꼽아놓았는데 헝가리 부다페스트, 그리스 아테네, 이탈리아 토리노임.그런데 월세 가장 저렴하다는 여기 월세 가격이 최소 950에서 1100유로임. 한국 돈으로 142만원에서 165만원.참고로 부다페스트가 속한 헝가리 세후 중위월급은 797유로 한화로 119만원 임. 그런데 부다페스트 원베드룸 월세는 142만원이니 헝가리 세후 중위월급 119% 수준이란것.월세 150만원 찍는 아테네도 그리스 세후 중위 소득 대비 100% 를 넘나들 정도의 비슷한 상황이고. 이탈리아 토리노조차 세후 중위 월급 74% 가 월세로 나가야 됨.[ 선진국임에도 평균 소득 대비 주택 가격이 개도국 주요도시 수준인 서울 ]그러면 전세는 완벽한 제도인가? 아니. 전세라고 단점이 없는게 아님. 전세는 월세로 나갈 고정지출을 아끼고 주택 구매를 위한 징검다리가 되어줬지만 반대로 갭투자를 유도하기도 함.그 결과 선진국 도시중 월세는 매우 싸지만 유독 평균소득 대비 매매가는 비싼것이 서울 부동산임.[ 인구 거의 절반이 월급 모으면 저축 못하고 그 달 다 써서 돌발 상황이 터지면 기댈 금전적 여유가 없다는 보고서 ]하지만 세입자 입장에서는 세금이랑 월세로 저축 하나 못하는것보다는 아직 낫고.반대로 집주인 입장에서도 전세란 목돈을 통해 다른 자산에 투자해 돈 불리는게 가능했기에 상호 윈윈이라 기능했던것.그러나 한국만 혼자 타 인류랑 구별되는 용가리통뼈가 아닌만큼 월세가 오르는 추세임. 이전부터 전세가 줄어들고 있고.중국보다 높았던 성장률을 찍던 그 호황기가 서서히 끝나면서 전세금이란 목돈으로 이익을 취하는게 힘들어지기 시작.3줄 요약:1. 한국은 월세랑 공과금등이 외국에서 싸기로 유명한 나라인데 월세 가격 억제는 전세란 대체재가 큰 역할을 함.2. 서구권에서 저렴한 월세 기준은 세후 월급 50% 미만이며, 유럽 주요도시 9-15평 기준 월세가 220만원에서 480만원대로 세후 중위 소득 60-120%에 심지어 저렴한 곳조차 월세가 140-160만원대에서 형성.3. 한국 전세의 대중화는 1960년대 이후 한국의 고성장 덕분으로 목돈을 통한 자산 증가가 가능했기 때문인데, 현재 한국은 타 선진국처럼 저성장화 되기에 그 메리트가 갈수록 떨어지는지라 월세 가격이 올라가는 추세.
작성자 : 앨런고정닉
다가오는 한국 경제 위기의 징후.JPG
위 미국 법무부에 올라온 문서에서도 인용되듯이세계 경제, 금융계에서 한국을 지칭하는 별명은 탄광 속 카나리아다. (Canary in the Coal Mine)과거 유독 가스를 측정 할 기술이 없었던 유럽 광부들이 호흡기가 민감한 카나리아를 새장에 넣고탄광에 들어가 카나리아가 기절하거나 이상 징후를 보이면 바로 빠져 나온데서 유래한 관용구다.즉, 민감한 한국을 보면 세계 경제를 짐작 할 수 있다는 의미다.한국이 저렇게 불리는 이유는 세계 경제와 밀접하게 연관 된 다양한 물건을 만들어 수출하는 수출 중심 국가여서위 차트에서 보이듯이 [한국 수출 성장률 = 세계 GDP 성장률] 이라는 등식이 성립하기 때문이다.여기에 더해 한국은 수출 통계를 관세청에서 매월 1일~20일 통관 기록을 집계하여 월중에 잠정치를 발표하는데다른 나라들이 다음달에 2주 이상 지나서 수출 통계를 발표하는것에 비해 한달 가까이 빠르기 때문에 세계 경제의 선행 지표로 참고 되고 있다.이번 10월 1-20일간 집계된 산업별 한국 수출 증가율 잠정치(회색)를 보면 반도체(Chips)를 제외한 모든 산업이 마이너스이고석유제품과 휴대폰은 전월(오렌지색) 보다도 수출 감소폭이 훨씬 커졌다는 것을 알 수 있다.찾아보면 알겠지만 특히 화학은 중국 때문에 앞으로도 회생 불가능에 가깝다.그렇다면 혼자 멱살 잡고 캐리하고 있는 반도체는 언제까지 수출이 증가할까?기본적으로 반도체는 유명한 경기순환산업이다.호황이 길게 가지 않는다. 호황을 즐기다 보면 어느새 불황이 온다. 그것도 회사 어디 하나가 날아갈만큼 아주 크게 온다.공급이 부족하면 공장을 짓고, 반도체 공장을 짓는데는 돈이 많이 들고, 들어간 비용을 회수하기 위해 팔리든 안팔리든 생산을 지속하다 보면,결국 다시 공급이 수요를 초과하는 때가 도래하여 모두가 함께 불황이 오는 구조다.메모리 반도체 3강인 삼성전자, 하이닉스, 마이크론의 주가다.다른 산업도 영위하는 삼성전자는 다소 다른 패턴으로 움직이는것 같지만크게 보면 2018년, 2021년, 2024년에 일제히 고점을 찍고 하락 전환 한 추세가 보인다.경제를 선반영 하는 메모리 반도체 회사들의 주가가 고점을 찍고 하락한다는건 무얼 의미하는가?한국의 반도체 수출액 증감율(YoY, %)이다.앞서 메모리 반도체 회사 주가들이 고점을 치고 하락한 2018년, 2021년으로 부터 얼마 안가한국 반도체 수출액도 고점을 치고 6개월~1년 후에 따라서 하락한것을 볼 수 있다.그리고 곧이은 불황기인 2019년, 2023년에 마이너스 -30% 이상까지도 하락한것도 잘 나타난다.확실히 외국계 자금들도 분석하는 메모리 반도체 주식의 주가는 미래를 매우 정확히 선반영한다.그리고 현재 한국 반도체 수출액 증감율은 역사적으로 가장 높은 수준에 위치해있다.이 상태에서 삼성전자를 비롯한 메모리 반도체 회사들의 주가가 일제히 꺾인것이다.이미 무역수지는 적자로 돌아섰는데 내년에 반도체 수출 마저 꺾인다면 어떻게 되는가?들어오던 달러가 안들어오니 환율이 올라가는가? 그럼 금리를 내리면 되는가?현재 한국 원/달러 환율은 전고점인 1390원 즈음에 위치해 있다.환율이 이렇게 치솟는 상태에서 한국은행에게 금리를 인하 할 여력은 없다.만약 환율이 전고점을 뚫고 1400원대로 올라가면 무슨 일이 일어나는가?https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4306135 외환당국보다 무서운 국민연금…1,410원서 환헤지 400억弗 쏟아진다 달러-원 환율이 가파르게 상승하면서 국민연금기금도 환 헤지를 위한 준비에 박차를 가하고 있다.달러-원 1,410원을 약간 웃도는 선에서 국민연금발(發)로 최소 400억달러의 대규모 환 헤지 물량이 대기하는 만큼 상방 압력에 강한 제약을 가할 것으로 보인다.17일 국민연금과 외환시장에 따르면 국민연금이 환 헤지에 나서는 달러-원 레벨은 1,410원선을 소폭 웃도는 것으로 확인됐다.달러-원이 1,410원선 정도에 도달하게 되면 국민연금이 기계적으로 선물환 매도에 나선다는 의미다.국민연금의 선물환 매도를 받아준 시중은행 등 금융기관은news.einfomax.co.kr현재 한국 정부는 > 한국은행에게 마이너스 통장으로 빌리고 > 한국은행은 국민연금에게 외환스와프로 달러를 빌리는 돌려막기를 하고 있다.그런데 원/달러 환율 1,410원에 이르게 되면 최후방어선으로 버티고 있는 국민연금이 국민의 자산으로 환율 방어에 나서게 된다.단순히 국민연금이 자산 많으니까 문제 없는게 아니다 고래가 아무리 커도 결국 바다는 항상 고래 보다 크다 그게 시장이다.영란은행이 조지 소로스에게 굴복했던것도 특히 외환 시장이 레버리지를 막대하게 키울수 있는 특성에서 기인한다.최근 한국이 채권 선진국 지수에 편입 됐다며 이제 한국도 선진국으로 인정 받았다는 국뽕 뉴스는 마치 90년대 OECD 가입을 떠올린다.1996년 12월 : OECD 가입1997년 12월 : IMF 구제 금융 신청OECD 가입으로 우리도 선진국 반열에 올라섰다는 국뽕 뉴스가 신문을 장식한지 딱 1년만에 IMF가 터졌다.외환시장이랑 이 뉴스가 무슨 상관이냐면 채권 선진국 지수에 편입 되기 위해서 외환 시장을 추가 개방하는 선결 조건이 있었기 때문이다.과거에는 우리 개장 시간인 9시 ~ 3시반에만 서울환시에서 외환 거래를 할 수 있었는데 이때 외국인들은 자는 시간이다.그런데 이젠 우리가 퇴근 후 자는 새벽 시간에도 외국인이 직접 외환 거래를 가능하게 하면서 채권 선진국 지수에 편입되게 된것이다.이제 외환시장은 우리 개장 시간에 홍콩 브랜치에서나 참여하던 지금까지의 과거와 또 다르다.런던과 뉴욕의 본진 외국인들이 본격적으로 참여하면 그동안 감당 가능했던것도 감당 불가능 하게 될 지 모른다.금리에서 물가 요소를 배제하면 경제만 남고금리 인상기 (경기 호황), 금리 인하기 (경기 침체) 로 직관적으로 해석 되지만(경기 침체)가 (경제 위기)로 바뀌는건 (경기 호황)때 일으킨 부채 때문에 일어난다.자산 가격의 폭락, 금융 기관의 파산, 대규모 실업자 양산, 기업 파산이 일어나는게 (경제 위기)다.한국은 지난 2년간의 세계적인 통화 수축기에 혼자서 너무나도 부채를 많이 늘렸다.그래서 단순한 경기 불황을 의미하는 (경기 침체)가 아니라 (경제 위기)의 가능성이 높은것이다.3줄 요약1. 내년에 삼성전자 주가는 내려가고, 반도체 수출은 꺾이고, 환율은 오른다.2. 환율을 주시해라. 원/달러 1410원에서 국민연금이 코피 터질지도 모른다.3. 유가를 주시해라. 환율과 유가가 안내려오는 이상 한국은행은 금리를 내리지 못한다.
작성자 : ㅇㅇ고정닉
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