일단 수법들을 설명하기에 앞서서 세입자 보호법은 상당히 많다는 것부터 많음.
전입신고와 확정신고를 마치면 등기부등본에 세입자 이름 기록 보증금 월세가 다 올라가고, 이게 '선순위'일 시 가장 먼저 돈을 돌려받을 수 있음.

그리고 선순위가 아니더라도, 소액임차인 보호제도라는 것이 있음.
상술한 저걸 전부 안하고 몸만 들어가있다 사기당해도 25년 기준 최소 보증금 6천 넣었다 떼이면 2200만원. 3분의 1은 돌려줌. 서울이면 기준과 환불액도 더 널널하고.

그런데 전세사기라는 것이 참 악독하고 상종 못할 사기라서, 저래도 다 사기를 당함. 심지어 '선순위'라도 사기를 당하면 돈을 다 떼임.

일단 수십년 전부터 존재하던 수법 하나부터 들어감.

'선순위'가 존재하면 '후순위'도 존재하겠지?

예컨대 1억 5천짜리 A 집이 있다.
25년 1월 1일에 이매은행이 주담대 1억을 A집에 걸었다. 그런데 25년 2월 1일에 세입자가 1억 전세로 들어가서 전입신고를 했다.
이러면 이매은행이 선순위고 세입자가 후순위라서 '대항력은 있으나' 돈을 떼일 가능성이 발생함.
경매에 팔리면 보통 시세보다 조금 싸게 팔리니까, 1억 1천에 떨어졌다 치면 '선순위' 이매은행이 1억 가져가고 '후순위' 세입자가 1천 가져감.
여기까진 당연함. 서로 다 알고 들어가는 거니까.

그렇기 때문에 세입자들은 근저당(주택담보대출) 등등...이 기록 상에 없는, 깨끗한 B집을 찾아다닐 것임.
그런데 사기꾼들은 이 깨끗한 B집에 1월 1일에 '가장 먼저' 전입신고한 세입자도 상술한 방법으로 뜯어먹음. 어떻게?

한국법상 전입신고 후 등기부등본 상 순위 등록은 '등록 1일 후'임.
즉, 세입자가 전입신고 하기 전까지 사기꾼은 집 등기부를 말끔하게 만들어둠.
그리고 세입자가 전입신고 한 순간 '같은 날' 은행에 달려가서 주담대를 80%까지 풀로 땡김.
이러면 세입자는 깨끗한 집에 전입신고 했는데 통지서 날아온 거 확인했더니 내가 후순위래. 돈 받지 말고 나가래.
이렇게 당함.



물론 그래서, 요즘은 전세일 때 전입신고한 날 저녁 6시 이후에 다시 등기부를 떼보라고들 함.
이래서 또 새로운 수법이 하나 생김. 이건 '사기꾼이 대출도 하지 않고' 사기를 침.

다시 1억 5천짜리 A집이 등장함.
사기꾼은 세입자에게 'A집이 1억 5천이고, 요즘 전세 비율 90퍼센트 정도 잡으니까 1억 3500 보증금 주세요'라고 하고, 알아보니 그 비율이 맞대. 그래서 세입자는 그 값을 지불함.
그리고 얼마 후 집이 경매 넘어갔다 함. 세입자는 안심함. 내가 선순위인데 뭐 어때.
그런데 집값이 사실 1억 2천이라는 소식을 듣게 되었음. 그래서 집이 안 팔려.

...?

이 세입자는 자전거래에 속았음.
100세대 정도밖에 없는 한 동짜리 아파트나, 빌라촌의 경우엔 주변 시세를 공인중개사랑 짜고 5~6건 정도만 시세보다 높게 계약해서 국토부 시세 표기를 속일 수 있음. 파는 집 갯수가 적으니까 표본도 되게 적을 것 아냐?
그래서 1억 2천짜리를 단기간에 (어차피 사기쳐먹을 집들) 5~6개 왔다갔다 거래해서 1억 5천 찍어두고. 전세금은 1억 3500 받았으니 그냥 봐도 사기꾼은 일단 1500 공짜로 먹었음.
이걸 한 100채 200채 단위로 굴려서 수십억을 빼먹은 다음 법인을 던지고 튀어버림.

그러면 세입자는 경매에서 '집이 팔려야' 잔액을 받고 다음 집을 구하던가 하는데,
집을 사는 경매꾼 입장에서는 
'대항력 있는 임차인'이 '1억 2천짜리' 집에 '1억 3천5백' 전세금을 내라고 요구 중임.
이 집을 0원에 사도 1500만원 손해나는 마법임.
그래서 안 팔림. 세입자는 돈이 안 들어오니 돌아버림.



내가 무섭게 말하긴 했는데, HUG(보증보험)에 전입신고 후 가입하면 이럴 때 '2년간 개고생하지 마세요 선생님' 하면서 일단 전세금을 돌려주고, 그 집 관련한 경매니 다툼이니를 대신 해결하고 돈은 알아서 받아가주는 경우도 많음. 그러니 무조건 보험 가입합시다. 
물론 저거 다 세금이라 전세 사기치는 족족 국고 펑크 난다는 말이 이 말임 ㅋ