주택도시보증공사(HUG)가 전세보증 기준 강화를 예고한 가운데 검토 방안대로 HUG가 가입 한도를 낮출 경우 기존 전세 갱신계약의 69%가 같은 조건으로 전세보증 가입이 불가능할 것이란 분석이 나왔다. 임대인 10명 중 7명이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 경우가 발생할 수 있다는 것이다.

26일 업계에 따르면 HUG는 전세금반환보증 대상 담보인정비율을 현행 90%에서 80%로 낮추는 방안을 검토 중이다.

현재 전세보증 가입 한도는 공시가격의 126% 이내다. 전세보증 가입 한도는 빌라 시세를 공시가격의 140%로 산정한 뒤, 여기에 담보인정비율(90%)을 곱해 계산한다. 기존 가입 조건은 공시가격의 150% 이내였지만 정부는 전세보증을 활용한 갭투자를 막기 위해 지난해 5월 기준을 강화했다.

HUG 계획대로 담보인정비율을 90%에서 80%로 더 낮추게 되면 전세보증 가입 한도는 공시가격의 126%에서 112%로 더 낮아진다. 부동산 중개업체 집토스가 전국 국토교통부 연립 다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 분석한 결과, 지난해 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 갱신계약시 강화된 가입 요건을 충족하지 못하는 것으로 나타났다.

지역별로는 서울 67.6%, 경기 69.6%, 인천 81.6%, 부산 61.8%의 만기 예정 빌라가 기존 전세금으로 보증 가입이 불가능한 것으로 조사됐다. 서울에서는 강서구(90.0%), 도봉구(86.7%)의 가입 불가 비율이 가장 높았다. 용산구(13.5%), 성동구(32.4%) 등 일부 가입 불가 비율이 낮은 지역과 높은 지역의 편차가 커 향후 전세보증금 미반환 사례가 특정 지역에 집중될 수 있다는 분석도 나온다.

전세보증 기준 강화로 가입이 불가능해진 빌라들은 보증 가입을 위해 전세 보증금을 기존 대비 평균 2870만원 낮춰야 하는 것으로 파악됐다. 전국 시도별로는 서울이 평균 3529만원으로 가장 높았고 세종시가 1247만원으로 가장 낮게 나타났다.

진태인 집토스 중개사업팀장은 "대부분의 빌라 전세 세입자들이 전세보증 가입을 희망하고 있어 빌라 전세가가 전세보증 가입이 가능한 금액으로 형성되고 있는데 가입 요건을 갑자기 강화하면 오히려 보증사고를 더 많이 불러 일으킬 우려가 있다"며 "요건이 강화되면 기존 보증금으로 들어올 세입자가 극히 적어져, 다음 세입자를 구하지 못한 임대인이 보증금 반환을 지체할 위험이 커지기 때문"이라고 말했다.