요즘 강남 상업용빌딩 가격 폭락한다고 뉴스 많이 나옴.

그래서 상업용 부동산에 대한 적정가에 대해서 이야기를 좀 해보려고 함.

일단 세상의 모든 투자는 투자를 하기 전에 '기대수익률'이라는 것을 고려함.

멍청한 영끌이들마냥 막연하게 집을 사두면 언젠가 오르겠지가 아니라 명확한 기준이 있다는 뜻.

그 기준의 시발점은 바로 기준금리 혹은 국채금리라 보면 됨.

국채는 국가에게 돈을 빌려주는 것임.

그런데 국가가 망하는게 아닌 이상 돈을 떼이지 않음.

그러니 사실상 리스크가 없는 무위험 투자처임.

따라서 어딘가에 투자를 할때는 리스크를 감내하는 대신 국채수익률보다 얼마나 높은 수익을 기대할 수 있을것인가가 기본 원칙임.

그럼 이제 본론으로 들어가자면 상업용 부동산을 투자할때 중요한 지표가 바로 CAP rate임.

이게 뭐냐면 '임대순이익 / 건물가격' 임.

즉, 건물가격이라는 투자자금 대비 얼마의 수익률을 기대할 수 있을것인가를 나타대는 수치로 앞서 말한 '기대수익률'을 의미함.

앞서 말했듯, 무위험 투자처인 국채금리보다 리스크를 반영하는 만큼 더 높은 수익률을 기대 할 수 있어야 투자가치가 있는거임.

그리고 상업용부동산의 경우 이러한 리스크가 반영되어 보통 CAP rate는 4~10%에서 형성이 됨.

그 이유가 앞서 말했듯, 무위험 투자처인 국채수익률보다는 당연히 기대수익률이 높아야 함.

그리고 다양한 관점에서 리스크가 클수록 기대수익률이 높아지는 것임.

상업용 부동산에서는 예를들면 이런 리스크들이 있음.

동일한 입지에 동일한 임대소득을 얻는 두 건물이 있다고 치겠음.

근데 하나는 신축건물이라 유지보수비가 안나가지만, 하나는 구식이라 유지보수비가 많이 나갈 리스크가 있음.

그래서 이런 경우 리스크가 반영되어 건물값이 낮아지게 되므로 동일입지 동일 임대소득이라 하더라도 구축의 경우 CAP rate가 높아지는거임.

이런 경우도 있음.

투자에 있어서 불확실성은 리스크임.

상업용 부동산에 투자를 했는데 가장 큰 리스크는 무엇보다도 공실임.

따라서 동일한 입지 동일한 임대소득이라 하더라도 입주된 업장이 무엇이냐에 따라서 또 달라짐.

그래서 한번 입점하면 자리를 잘 안옮기는 병원이나 학원같은 업장이 입주해 있으면 공실 걱정 없이 안정적으로 꾸준한 수익을 기대할 수 있기 때문에 건물가격이 높게 평가가 됨.

그래서 CAP rate가 낮아지짐.

이처럼 몇 가지 예를 들었는데 다시 한 번 정리하자면 이런거임.

건물 가격은 그냥 지 좆대로 결정되는게 아님.

투자를 함에 있어서 기본은 무위험 투자처인 국채수익률대비 얼마나 높은 수익률을 기대할 수 있는가임.

그리고 그 수익률은 리스크가 반영되는 만큼 높아져야하는 것이고 상업용 부동산 역시 이러한 시스템으로 건물가격이 결정되는 것임.

기대수익률이 무위험 투자처에도 미치지 못하는건 투자가치 없는 쓰레기임.

그런데 투자라고 하는 것은 '기대심리'라는게 존재함.

예를 들면 비록 지금은 임대소득이 연 10억밖에 안되서 적정가 100억 정도인 건물이 있다고 치겠음.

하지만, 향후 일대가 번성하여 유동인구가 폭증하고 상권이 존나 살아나 임대소득이 30억 정도로 늘어날 것으로 예상되면 어떻게 되겠음?

그 미래가치를 보고 건물가격이 300억으로 뛰어버릴 수 있음.

이런 경우에는 CAP rate가 국채수익률보다 낮아질 수 있는거임.

그리고 그 대표적인 경우가 바로 강남임.

동일한 년식, 동일한 임대소득의 건물이라 하더라도 지방보다 서울이, 서울내에서도 강남의 CAP rate가 낮았던 이유는 바로 향후 임대료가 계속 치솟을 것이라는 기대심리가 있었기 때문임.

실제로 지금까지 그러해왔고.

하지만 이제 상황이 바뀌었음.

하루가 멀다하고 치솟던 강남 상권 임대료 더 올릴 수 있음?

지금도 임대료가 비싸서 죄다 공실나는 중.

업장이 다 빠져나가니까 상권이 죽어버림.

사실상 임대료는 현상유지도 어려운 상황임ㅋㅋㅋ

앞서 말했듯, 강남 빌딩이 임대소득대비 건물가격이 높게 책정될 수 있었던 이유는 앞으로도 임대료가 계속 오를 것 이라는 기대심리가 선반영 되었기 때문임.

근데 이제 그럴수가 없음.

그렇다면 이제는 오직 지금의 임대소득을 기준으로 건물적정가를 냉정하게 재평가해야 함.

기본적으로 무위험 투자처인 국채수익률보다 기대수익률이 높아야하며, 건물의 여러가지 리스크를 반영하여 CAP rate를 결정 되는데 이런 관점에서 지금 빌딩의 시세를 본다면 현재 상업용 부동산의 버블이 얼마나 심각한 상황인지, 적정가는 얼마인지 감이 좀 올거라고 봄.

이렇게 쉽게 설명을 해줘도 대가리 꽃밭인 영끌이들은 천하무적 수백억 자산가는 공실로 비워도 먹고살만하다는 개좆같은 헛소리를 할건데 그렇지가 않음.

수천억 빌딩들 순수 자기 현찰로 사는 사람 거의 없음.

걔들도 죄대 대출인지라 건물값 반토막나면 자기자본 증발하는 구조임.

그래서 공실로 비워둘 지언정 건물가격 떨어질까봐 임대료를 못떨구는거임.

앞서 말했듯, 건물의 적정가를 평가하는 가장기본이 되는게 바로 CAP rate이기에 임대료를 깍는순간 기대수익률이 씹창나버리기 때문임.

이처럼 상업용부동산도 고점에 처물린 자산가들 때문에 임대료를 못낮추고, 임대료를 낮추지 못하니 상권이 무너지고, 상권이 무너지니 리스크는 더더욱 커지는 악순환에 빠지고 있는게 지금 상업용부동산 시장임.

아무튼 누차 말하지만 시간은 무주택 폭락이편이니까 폭락이들은 걍 팝콘이나 튀기며 구경만 하면 됨 ㅇㅇ