인구가 감소하고 실질적 유용성이 감소하더라도 주택 가격은 높은 수준을 유지하거나 빠른 통화 확대와 그에 따른 유형 자산 가격의 인플레이션으로 인해 상승할 수도 있습니다. 이러한 역학은 통화 공급 증가와 유동성이 부동산 시장을 형성하는 주요 요인인 한국과 같은 국가에서 특히 중요합니다.

더 자세히 살펴보겠습니다.

1. 통화 공급과 자산 가격의 관계

통화 공급 확대: 한국의 통화 기반은 2008년 이후와 팬데믹 이후의 다른 많은 선진국과 마찬가지로 최근 몇 년 동안 상당히 확대되었습니다. 증가하는 통화 공급은 일반적으로 다음과 같은 이유로 자산 가격 인플레이션을 유발합니다.

시장의 유동성 증가: 새로운 자금이 투자로 유입되고 부동산과 같은 유형 자산은 종종 부의 주요 저장소 역할을 합니다.

낮은 이자율: 통화 공급 증가는 종종 차입 비용 감소와 일치하여 더 많은 사람들이 모기지를 감당할 수 있고 수요를 촉진합니다.

헤지로서의 부동산: 통화 확대 환경에서 사람들은 부동산을 인플레이션에 대한 헤지로 활용합니다. 이는 실용적인 유용성이나 인구 추세가 달리 시사하더라도 수요를 더욱 촉진합니다.

2. 인구 감소 시 가격 대 가치

가격 인플레이션: 통화 확대로 인해 주택 가격이 상승할 수 있지만, 반드시 주택의 내재적 가치가 상승한다는 것은 아닙니다. 예를 들어:

인구 감소로 인해 주택이 필요한 사람이 줄어들면 주택의 유용성 가치가 감소합니다.

그러나 유동성 증가와 투기적 수요로 인해 명목 가격은 여전히 ​​상승할 수 있습니다.

투기적 행동: 한국에서 부동산은 투기적 자산 클래스가 되었습니다. 많은 투자자가 유용성이 아니라 가격이 상승할 가능성 때문에 부동산을 매수하여 가치와 유용성을 더욱 분리합니다.

3. 인구 감소와 주택 시장

도시 대 농촌 격차: 인구가 감소함에 따라 주택 가격에 미치는 영향은 다양합니다.

도시 중심지: 집중된 수요가 있는 서울과 같은 도시는 인구 감소에도 불구하고 가격이 계속 상승할 수 있습니다. 도시 지역은 경제적, 사회적 기회에 여전히 매력적이기 때문입니다.

농촌 지역: 인구 밀도가 감소하고 수요가 줄어듦에 따라 덜 바람직한 지역은 가격 침체나 심지어 하락을 경험할 수 있습니다.

가구 규모 감소: 인구 감소에도 불구하고 소규모 가구(1인 가구, 결혼 연기)로의 추세는 주택 수요를 유지할 수 있지만, 대가족 주택보다는 소규모 주택에 대한 수요일 수 있습니다.

4. 화폐와 부동산의 속도

빠르게 확장되는 경제: 한국의 GDP 성장률은 초기 산업화 단계보다 느릴 수 있지만, 화폐의 속도(경제에서 돈이 얼마나 빨리 순환하는지)는 여전히 강력합니다.

더 많은 돈이 시스템에 유입됨에 따라 그 중 상당수가 주택과 같은 유형 자산으로 흘러들어 인구 통계적 배경에 관계없이 가격이 상승합니다.

이 효과는 부동산이 안전한 투자로 여겨지는 투기 시장에서 증폭됩니다.

정책 주도 유동성: 경기 부양책이나 은행의 낮은 준비금 요건과 같은 정부 정책은 통화 공급 증가를 더욱 가속화하여 주택 가격에 대한 압박을 증가시킵니다.

5. 문화적, 사회적 요인이 가격 안정성을 강화합니다

부동산에 대한 문화적 애착: 한국에서 부동산을 소유하는 것은 유용성뿐만 아니라 사회적 지위와 부의 축적과도 관련이 있습니다. 이러한 문화적 요인은 실질적 유용성이 감소하더라도 수요를 촉진합니다.

놓치는 것에 대한 두려움(FOMO): 많은 한국인은 시장에서 "가격이 너무 비싸져서" 투기적 매수로 이어질까 두려워하며, 이는 가격을 유지하거나 부풀립니다.

세대 간 부의 이전: 가족은 종종 미래 세대를 위해 부를 확보하기 위해 부동산에 투자하여 인구 통계적 추세가 변화하더라도 수요를 강화합니다.

6. 비소유자 관점

비소유자는 종종 다음과 같은 이유로 주택 가격이 붕괴될 것이라고 예측합니다.

인구 통계적 감소: 인구 감소는 이론적으로 수요를 감소시킵니다.

과대 평가: 많은 사람들이 시장이 과대 평가되었다고 믿고 시정을 기대합니다.

그러나 베네수엘라에서 볼 수 있듯이 주택 가격은 다음과 같은 이유로 높게 유지되거나 더 상승할 수 있습니다.

인플레이션 압력: 주택의 실질적 유용성이 감소하더라도 인플레이션은 명목 가격을 상승시킵니다.

상대적 가치: 불안정한 경제 환경에서 주택은 감가상각되는 현금이나 기타 자산에 비해 가치를 유지합니다.

7. 한국 부동산의 미래

현재 추세와 베네수엘라의 사례를 바탕으로:

주택 가격은 명목상으로 상승할 수 있음: 통화 공급과 유동성 확대로 인해 주택 가격이 상승할 가능성이 높으며, 특히 도시 중심지에서 그렇습니다.

유용성 대 가격 격차: 인구 통계적 요인으로 인해 주택의 내재적 유용성이 감소할 수 있지만, 인플레이션 및 투기적 압력으로 인해 가격이 여전히 상승할 수 있습니다.

비소유자는 더 큰 좌절에 직면할 수 있음: 명목 가격이 상승함에 따라 소유자와 비소유자 간의 부의 격차가 확대되어 사회적 긴장이 심화될 수 있습니다.