"믿으라고 해서 투자했더니" 강남 상가도 결국...
최근 방역이 해제되고 여유로운 삶의 속도로 서울의 많은 상권이 활성화되고 있다. 그러나 이러한 부활은 강남, 명동, 성수와 같은 중심 상권에서만 뚜렷하게 나타난다. 단지 내 상가나 소규모 상권은 여전히 어려움을 겪고 있으며, 성장 수준을 보지 못하고 있다.
점주들이 불안해하는 이유는 물가 상승과 배달비 상승으로 외식을 하는 사람이 줄고 높은 금리에 따른 임대료 인하 문제가 맞물리기 때문이다. 집주인들은 임대료를 올리는 대신 공실이나 임대료 체납 가능성을 우려하고 있다.
강남 대형 아파트에 대한 상업 투자자들의 관심이 줄면서 이들도 줄었다. 과거에는 아파트 단지 내 상가가 경제적으로 건전한 투자 대상으로 여겨졌다. 상권이 조성되어 향후 수년간 안정적인 월세를 보장받았기 때문이다.
현재 경제 상태를 예측하는 것은 어려운 일이며 부동산 회사가 엄청난 분양가로 부동산을 출시함에 따라 상업 공간에 대한 수요가 줄어들고 있다. 또한, 상권 활성화는 100% 분양 상가로서는 난제이며, 입주자 이직이나 공실이 발생하는 경우가 많다.
아파트 입주민은 수요가 많은 집단이지만, 이는 특정 사업에 대한 충성도가 자리 잡기 전에 상권이 변화한다는 의미이기도 하다. 이러한 현상은 상권의 유지와 안정에 걸림돌로 여겨진다.
부동산, 가장 안전한 자산이라고 안심하다... "덜컥"
투자 전문가들은 상가가 수익성 있는 자산이 될 수 있지만 시장 변동에 매우 민감하고 상당한 어려움을 겪을 수 있다고 경고한다. 따라서 그러한 투자를 고려할 때 주의를 기울이는 것이 중요하다. 또한 상가의 선정 및 관리는 투자성과에 상당한 영향을 미칠 수 있다.
이러한 현상이 발생하는 이유는 해당 부동산이 상업 지구로 분류되기 때문이다. 이 특정 지역에 위치한 주택은 거의 동일한 가격 변동을 나타내며 서로 크게 다르지 않다. 반대로 상가은 세분되고 구조와 상품이 다르기 때문에 가까운 거리에 있는 매장이라도 판매 가격과 수익성 수준이 다르다.
일반적으로 상업용 부동산 취득은 대출에 크게 의존한다. 하지만 2022년 이후 금리 인상으로 이미 과중한 대출 상환 부담이 가중됐다. 그 결과, 경우에 따라서는 대출 이자를 고려하지 않아도 실제 수익률이 예상보다 훨씬 낮다.
금리가 오르는 등 불확실한 시기에는 쇼핑몰의 현재가치(즉, 실수익)뿐만 아니라 미래가치를 가늠하는 것이 중요해진다.
향후 수익성을 확보하기 위해서는 금리가 안정되면 개선될 수 있을지 평가하는 한편, 그 시점까지의 대출이자 부담, 공실 우려 등 잠재적인 문제점을 점검하는 것이 중요하다. 또한 제품이 위치한 상권의 향후 전망을 고려하는 것이 중요하다.
현재 판매자가 제시한 가격과 구매자가 합의한 가격의 괴리가 크게 벌어졌다. 소비자에게 유리한 현재의 기후로 인해 거래는 저렴한 가격으로만 완료되며 주요 목표는 신속한 결론이다. 이 사실은 정량화할 수 있는 실제 정보를 통해 입증될 수 있다.
서울을 비롯해 전국적으로 상업용 부동산 매매물량이 감소세를 보이면서 2023년 1월이 역대 최저치를 기록했다.
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